前回の記事では夫婦でマイホームを購入する方法についてまとめました。我が家も共働きで夫婦ともに安定的な収入があることから、それぞれが資金を出してマンションを購入することにしました。
我が家の場合は、ペアローンや収入合算などは選択せず、住宅ローンは自分が一人で契約することにしました。奥さんは頭金を用意する形で、資金を出してくれることになりました。
ただ頭金を出してもらうだけでは、贈与税が発生する恐れがあります。それを避ける方法など、今回経験した事柄をまとめてみたいと思います。
前回の記事です。
我が家のマンション購入について
いざマンションを購入することにしたのですが、恥ずかしながら貯金あまりありませんでした。幸い奥さんが少し貯金をしてくれていましたので、奥さんが頭金を出し、自分がローンを契約することにしました。自分の少ない貯金は諸費用等に充てることにしました。奥さんに具体的には200万円を頭金として拠出してもらいました。
マンションに住み始めた直後は、貯蓄がほぼ無い状況です。本来ならもっと貯金がたまってから家を購入するべきですが、もう後の祭りです。これからの１年間はお金を貯める決意です。
贈与税に注意しましょう
年間110万円以上の個人間の資金のやり取りには贈与税が発生します。夫婦であっても同様です。ただ、生活費や教育費に使用するお金であれば、贈与税はかからないようです。不動産購入のための資金は、贈与税がかかります。
夫婦間での不動産や不動産購入資金の譲渡でも、配偶者控除される場合もあります。最高2,000万円まで控除されるのですが、色々と条件があります。まず結婚してから20年以上経った夫婦でなければなりません。うちは結婚してまだ3年弱ですので、その条件がある時点で、配偶者控除の適用が不可でした。また、自分が住むための居住用のもので、実際にずっと住む必要があるといったような条件があります。また、この配偶者控除は一生に一度しか受けることができないようです。
今回の我が家のケースでは、奥さんが200万円を出します。奥さんからその200万円を受け取り、自分のみの名義でマンションを契約すると、110万円を超えますので贈与税の対象となります。
贈与税がいくらになるか計算してみましょう。200万円の場合、まず110万円は控除されます。控除分を引いた90万円に10％の税率がかかり、9万円を納める必要があります。
贈与税は課税対象となる金額が増えるほど、税率が高くなります。たくさんお金を受け取ると、かなりの金額を税金で持って行かれてしまいます。贈与税の対象とならないための工夫が必要です。せっかく夫婦でお金を出し合ってマイホームを購入するのに、税金がたくさんかかると大変です。
贈与税を避けるため、夫婦で共有名義に
マンション販売の営業の方のアドバイスをいただいて、夫婦共有名義で購入することにしました。頭金の200万円は奥さんの持ち分となります。自分だけの名義ですと、頭金分は贈与と見なされるのですが、奥さんも持ち分も持つことで、自身で持ち分の範囲で不動産を購入したことになり、贈与ではなくなります。
例えば4,000万円の物件のうち、我が家と同様に奥さんが頭金として200万円を出して、その分の持ち分を得た場合、200／4000＝1／20がその物件の奥さんの持ち分となります。
共有名義にしたことで、書類や押印が二人分必要に
まず契約書に二人分の押印が必要でした。その後もことあるごとに、二人分の押印が必要になります。まあ、二人分の印鑑を持って行けばいいだけですので、そこはあまり面倒ではありませんでした。
住宅ローンの申し込み時にも実印が必要なのですが、実印が必要ということは印鑑証明も二人分必要になります。住宅ローンは自分だけで申し込みますので、印鑑証明は一人分だけ区役所に行って取得していたのですが、実際には奥さんの印鑑証明も必要でした。奥さんが持ち分を持つということは、物上保証人ということになります。物上保証人については、下で説明します。その物上保証人のことがよく分かっていませんでしたので、何度か追加で奥さんの分を取りに行かなければなりませんでした。
また、登記の際には、それぞれの持ち分割合の確認と、それぞれの印鑑証明がやはり必要になりました。登記には住民票も必要なのですが、それは世帯全員が載った住民票を用意すれば１枚で良いようです。
今回実際に必要となった書類は、こちらの記事にまとめています。
連帯保証人と物上保証人
今回奥さんは購入したマンションの物上保証人となりました。保証人というと連帯保証人を思い浮かべますが、連帯保証人と物上保証人はともに返済できなくなった時の保証をするのですが、その責任となる範囲が大きく異なります。
まず連帯保証人は、ローンが返済できなくなった時、そのローンを肩代わりすることになります。ペアローンや収入合算で住宅ローンを夫婦で契約した場合、夫婦は連帯保証人となります。例えば夫が返せなくなった場合、妻が返済義務を負います。
個人的な考えとしては、例え共働きで奥さんにも安定的な収入があったとしても、子供のことなどで今後もずっと働き続けられるとも限りません。なるべく一人で借りられるだけのローンにして、奥さんを連帯保証人とするような借り方はしないほうが良いのではと考えます。
物上保証人とは、自身の財産を他人の債務の担保に差し出す人のことです。例えば4,000万円のマンションで、奥さんが200万円を出して、残りの3,800万円を旦那さん名義の住宅ローンを借りるとします。その場合、上記のように贈与税の対象とならないように、夫婦共有の名義にします。
旦那さん単独で住宅ローンを借りる場合、旦那さんのみの名義の物件であれば問題無いのですが、この例では夫婦共有の名義であり、奥さんにも一部所有権があります。もし旦那さんのローン返済が難しくなった場合、住んでいるマンションが競売にかけられることになりますが、マンションの一部屋ですので奥さんの持ち分を残して旦那さん部分のみ売却することはできません。
そこで奥さんが物上保証人として、返済困難時には持ち分を差し出しますよという契約を金融機関（あるいは保証会社）と行なうことになります。我が家の場合も、奥さんが物上保証人ですので、一緒に銀行へ赴いて契約を行ないました。その契約をもとに、銀行（保証会社）は、担保となる物件に抵当権を設定します。
連帯保証人の場合は、ローンを返済できなくなった時に保証人が返済の義務を負うことになりますが、物上保証人はあくまでも担保の物件のみが責任の範囲であり、その物件のみを差し出せば残りのローンの支払い義務を負うことはありません。
まとめ
以上我が家の夫婦でのマンションの買い方でした。まず注意が必要なのが、夫婦間であっても住宅購入資金を融通し合うことは贈与と見なされ、贈与税の対象となってきます。我が家は夫婦の共有としてマンションを購入することにして、贈与税がかからないようにしました。
我が家の場合住宅ローンは自分のみの名義で契約することにしました。それにより奥さんを物上保証人として設定することになります。奥さんには頭金を出してもらいましたので、頭金部分が奥さんの持ち分となります。ペアローンの場合は、それぞれのローン借入額が持ち分となります。
共有名義にしたり、物上保証人として設定することで、印鑑証明書等の書類が二人分必要になりました。そのあたりを良く分からずに進めてしまいましたので、住宅ローンの申し込みの際に何度も役所に書類を取りに行くことになってしまいました。同じような買い方をされる際には、是非参考にしていただければと思います。
注意が必要なのが、我が家のような買い方では、住宅ローン減税をフルに活かせないことがあります。住宅ローンを借りるのは自分だけですので、住宅ローン減税の対象は自分の納税額のみになります。住宅ローン減税は、年末のローン残高の1％が納めた税金から返ってくるのですが、それだけの金額の税金を納めていない場合があります。自分の場合もそれほど収入が多い訳ではないので、満額返ってきません。住宅ローンをフルで受けようとお考えの場合は、ペアローンを選択しましょう。奥さんの借り入れ額に合わせて、奥さんが支払っている税金が返ってきます。
夫婦のマンション購入に関しての過去記事です。
