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新築マンション購入の諸費用。どんな費用が必要?そして実際にいくらかかった?

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マイホームを購入するとなると、家の本体以外にも様々な費用が発生します。しかも馬鹿に出来ないような多額の費用がかかります。

マンション購入の場合、契約時に手付金を支払いますので、そこで一旦大きな金額の支払いがあります。諸費用は引き渡しの少し前に支払うのが一般的で、契約から諸費用の支払いのタイミングまでに少し期間があくことになります。自分の場合は1年程度の期間があきました。その間になるべく貯金をして、家具などの購入のための予算を増やせるよう努めました。

今回の記事では、どんな費用が必要になるのか、そして実際にいくらかかったのかまとめています。限られた予算の中、諸費用がどれくらい必要なのか認識し心積もりしておきましょう。思ったより諸費用が多くなると、家財に回せる費用が無くなってしまうかもしれません。これから家を購入されるかたの参考になれば幸いです。

 

 

どんな費用がかかる?

では新築マンションを購入するときには、どんな費用がかかるのでしょうか。マンションの契約から入居までの間に支払わなければならない費用をまとめました。

 

登記費用

その建物や土地が誰のもであるのか、不動産登記簿に登録します。登記簿は法務局に行けば、誰でも閲覧することができます。登記には色々な種類がありますが、新築マンションで関係するのは、表題登記、所有権保存登記、抵当権設定登記です。登記は購入者自身でも行なうことは可能ですが、一般的には専門知識を持った司法書士に依頼します。新築マンションの場合は、提携の司法書士事務所がありますので、購入者は言われるがまま判子を押すだけでOKです。

免許税・印紙税

登記を行なうには、登録免許税という税金がかかります。現金や印紙で納付します。司法書士が登録の申請を行なう時に一緒に法務局へ支払います。一旦司法書士事務所で立て替えて、後で清算となります。

司法書士事務所の手数料

登記の申請などで書類を作成したり、提出のため法務局へ赴いてもらいますので、その事務手数料を支払います。各種作業の報酬です。

 

管理費・修繕積立金

管理費、修繕積立金、借りているなら駐車場代のそれぞれ2か月分が請求されます。また、一時金として修繕積立基金を支払います。管理費や修繕積立金は、契約前に売主によって価格が決められています。修繕積立基金は結構大きな金額になります。

 

住宅ローン関連費

住宅ローンを借り入れる際に支払う手数料です。取扱事務手数料や保証料、金銭消費貸借契約時の印紙代が発生します。金銭消費貸借契約とは住宅ローン借入の契約です。

住宅ローン関連費はこちらの記事にまとめております。

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手数料などの費用は直接銀行に支払うのではなく、一旦マンション販売会社から銀行へ支払い、後から販売会社で清算を行なうことが多いようです。

取扱手数料・保証料

借入時に手数料や保証料が発生します。だいたい借入金額の2.16%と設定されていることが多いようです。借入金利に0.2%程度上乗せすることで、一時金としての手数料を安く抑えることもできます。

印紙代

契約書に貼るための印紙代です。金銭消費貸借契約だけではなく、マンション購入の契約書にも必要です。金額によって印紙代が変わります。住宅ローン契約すなわち金銭消費貸借契約の場合、1,000万から5,000万までが2万円の印紙代です。

 

火災保険料

家に住んでいる限りは火災のリスクがありますので、必ず火災保険には加入します。賃貸でも1年更新の火災保険に加入します。マンション販売会社から紹介されるのですが、あまり安くないことが多いです。自分でネット系の保険会社へ申し込むと、かなり安く保険料を抑えることができます。

 

売主の事務手数料

売主に払う手数料です。提携ローンの使用時など、住宅ローンの申し込み手続きを代行してもらう時などに発生します。我が家の場合は、自分で銀行に行って申し込みましたので、この費用は発生しませんでした。

 

引っ越し代

自分ですればもちろん必要無い費用ですが、分譲マンションを購入するのは家族持ちが多いでしょうから、運ばなければならない家具や冷蔵庫など大型の家財がたくさんあることでしょう。当然個人では難しいので、引っ越し業者に依頼することになります。

4人家族でだいたい15万円~20万円くらいでしょうか。もちろん家財の量やエアコンの付け替えなどオプションの有無によっても金額が変わります。

新築マンションの場合は、引っ越し幹事会社が決められており、もちろんそちらにお願いしてもいいのですが、別の会社に見積りを取ることも可能です。

手間でなければ複数社から見積りをもらって、比較してみましょう。

 

諸費用や初期費用を抑えられる?

管理費や修繕積立基金などマンション販売会社が設定する諸費用は抑えるのは難しいと思います。ただ、売れ残りで早く売ってしまいたいマンションなどでは、諸費用分を本体価格から値引きするということもあるようです。

また印紙代はもちろん法律で決まった金額ですので、そのままの金額で支払うしかありません。

登記の費用も、自分ですれば司法書士の手数料分を抑えることができますが、専門の知識が必要になりますので、素直にお願いした方がいいでしょう。

住宅ローン借入の費用は、初期費用を抑える方法があります。通常は事務手数料として、借入金額×2.16%といった金額が発生します。例えば4,000万円を借入するとなると、864,000円にもなります。これだけの金額を一気に支払うのは、結構大変ではないでしょうか。そこで、事務手数料は最低限の32,400円で、その代わり金利に0.2%を上乗せをするという方法が可能な金融機関もあります。

自分もその方法で初期費用を抑えることにしました。もちろん金利が上がりますので、毎月の支払額は増えます。ただ、その0.2%の差額がペイするのに20年程度かかるのが分かりましたので、それなら一気に支払うのではなく、なるべく手元に現金を残すことを選択しました。

引っ越し代は、相見積を取ることで少し抑えることができるでしょう。また、3月末から4月初旬の繁忙期は避けるようにします。この時期は就職や入学、転勤などで引っ越しの需要が爆増する時期なので、料金もかなり高騰します。

 

諸費用は事前に預り金として多めに支払っておく

登記の費用や管理費・修繕積立金などの諸費用は、その都度支払うのではありません。事前にマンション販売会社から預り金として少し多めの金額の請求があります。諸費用の支払いにあてて残った金額を返却してもらいます。

我が家の場合は、預り金として110万円を支払うよう請求書が届きました。後でも書きますが、自分の場合は住宅ローンの手数料を抑える形にしており、もっと請求金額が高い人も多いと思います。実はもともと220万円ほどの請求が来ており、住宅ローンの手数料を抑えたことを説明し、下げた金額で再度請求書をもらいました。200万円も用意してなかったので、びっくりしましたね。これから購入されるなら、200万円程度は心積もりしておいた方が良さそうです。

この預り金は頭金とは別です。頭金の大きな金額とは別に準備しなければなりません。このように家を買うには、まとまった現金を用意しておく必要があります。まあ、頭金についてはゼロでも買えたりはします。それに諸費用もそれ専用のローンがあったりします。最悪お金があまり無くても買えるのしょうが、あまりおすすめできません。諸費用ローンは金利が高かったりします。

 

では実際にかかった諸費用の内訳は?

預り金として販売会社にまとまった金額を支払い、そこから関係各所に立て替えてくれます。ではその内訳はどうなっているのでしょうか。下記のような費用がかかりました。費用は四捨五入して丸めております。

 

管理費・修繕積立金・・・約30,000円

部屋は3月に引き渡しされ、引き渡し日から3月末までの日割り計算分と、4月分の約2か月分の管理費と修繕積立金です。

 

修繕積立基金・・・約520,000円

マンションに限らず家に住むには、定期的にメンテナンスが必要です。十数年に一度には外壁等を補修する大規模修繕を行ないます。その工事費はマンションの所有者が負担しなければなりません。各家庭から毎月少しずつ徴収し積み立てを行ない、修繕のための費用にあてます。大抵のマンションでは、入居時に一時金としてまとまった金額の修繕積立金を徴収します。それが修繕積立基金です。マンション販売会社が徴収しますが、管理組合に引き継がれるマンション所有者のお金です。

 

登記/税金・・・約158,000円

登録免許税など登記時に必要な税金です。司法書士事務所が立て替えて法務局に支払います。

 

登記/手数料・・・約185,000円

登記の書類作成や申請を代行してもらう手数料です。

 

住宅ローン手数料・・・約32,400円

自分で銀行を決めてローンの契約を行ないましたが、諸費用についてはマンション販売会社を通じて支払います。

 

固定資産税・・・約60,000円

引き渡しの年とその翌年分の土地部分の固定資産税です。引き渡しの年の分は、引き渡し日以降の金額です。引き渡しから翌々年以降は自治体から請求されます。

 

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契約書印紙代・・・5,000円

売買契約書を交わしたのは1年以上前の契約会の時ですが、契約書に貼られる印紙の清算はこのタイミングでした。

 

合計・・・約990,000円

 

マンションや住宅ローンの借り入れによって変わりますが、最低200万円は考慮しておきましょう。上記金額はあくまでも住宅ローンの保証料を、金利上乗せ方式にして初期費用を抑えた結果であって、通常はもっと多くの費用が発生します。

あらかじめ預り金として110万円を支払っていましたので、後々10万円ほどが戻ってきました。

 

金融機関とのやり取りで支払う諸費用

マイホームの購入時に一番多くの金額がかかる諸費用が住宅ローン関連です。保証料や事務手数料です。ネット銀行やフラット35などでは、保証料が無料となっていますが、その代わり事務手数料が借入金額の2.16%といった割合で発生します。保証料にしろ事務手数料にしろ、借入金額が大きいためかなりの金額になります。金融機関によっては手数料をもっと低い割合に設定しているところもあります。

恥ずかしながらあまり貯蓄が無かったため、借りた銀行では保証料として金利に0.2%上乗せする方式があり、初期費用が32,400円と安く抑えることができたため、そちらを選択しました。事務手数料については、上記の通りマンション販売会社経由で銀行へ支払いましたので、借入時に必要となったのは印紙代のみでした。

 

印紙代・・・20,500円

 

その他の費用

上記以外にもまだまだ費用は発生します。もちろん引っ越ししなければなりませんし、火災保険や地震保険など保険にも加入します。

 

引っ越し代・・・約200,000円

 

火災保険料・・・約50,000円

 

合計はいくら?

すべて足すとだいたい126万円です。これらの金額が短期間のうちに必要となります。心積もりしておかないと、急いで用意するにはなかなかしんどい金額です。この金額に加えて、家具や家電を買いそろえるための費用も必要です。

新しい家には、当然照明やカーテン、エアコンもついていません。住める状態にするにもそれなりの金額がかかります。

 

実際に節約できた費用は?

なるべく家財の購入費にお金を残しておきたいものですが、容赦なく諸費用が銀行の残高を削っていきます。では、節約はできるのでしょうか。

まず、マンション販売会社に支払う諸費用は節約可能でしょうか。この費用については、預り金として一度に持っていかれることもありますし、登記などでは専門的な知識が必要です。節約はなかなか難しそうです。

マンション販売会社が提携する司法書士事務所の手数料は割高に設定されています。自分で司法書士事務所に依頼して、手数料を安く済ませることは可能ですが、いかんせん普段はなかなか司法書士事務所にお世話になることはないでしょうから、自分で探すのは骨が折れる作業になりそうです。

住宅ローンの諸費用については、諸費用を安く設定している金融機関を選ぶことで抑えることができます。例えば楽天銀行のフラット35では、楽天銀行の口座をローン返済口座と指定することで手数料が1.08%とかなり安く抑えられます。

また、初期費用を抑えることを目的として、自分のように保証料を金利に上乗せする方法も取ることができます。ただ、支払いの総額としては金利が上がる分こちらのほうが高くなります。

引っ越し代については、まずは高い時期を避けましょう。3月末から4月初旬は新入学や転勤で引っ越し需要が1年でもっとも高まる時期であり、引っ越し代が高騰します。マンションの引き渡しはちょうどその時期になりますので、1月分の家賃を支払ってでも入居を少し我慢した方が得策でしょう。

また、1社だけではなく、複数社から相見積をとって、安いところにお願いすることで引っ越し代を少しでも抑えることができます。

あと、火災保険については、ネットで自分で探すことで安く抑えられます。マンション販売会社から提携の火災保険を紹介されますが、20万円近くの見積りでした。自分でネットから申し込むことで、結構安く抑えられます。

またこれは各個人の考え方になるのですが、地震保険に加入するかどうかを選択します。一軒家であれば当然地震保険に加入するべきですが、マンションはどうでしょうか。マンションの共有部分は管理組合が加入しています。各家庭の専有部分に加入するかどうかですが、保険料がそこそこ高いのと、補償金額がそんなに高くないこと、そしてマンションの躯体に損傷が無い限り保険が下りないことから、あまり入る必要性を感じなかったため加入しないことにしました。地震保険に加入しない分、その保険料を抑えられます。ただ、良く考えた上で入るか入らないかは決定しましょう。

 

まとめ

以上マンションの購入には、本体価格とは別にどんな費用が発生するのかまとめさせていただきました。安く抑えても軽自動車が買えるくらいの金額になります。住宅ローンの手数料を金利上乗せではなく、通常の一時金として支払えば、更に数十万円の費用が上乗せとなり、200万円を超える金額となります。新築マンションを購入する際には、マンション価格の5%程度の諸費用代をみてきましょう。家を買うには、物件価格以外にも結構なお金が必要になるのです。

以上は新築マンションを購入する場合ですが、中古マンションの場合には修繕積立基金などが無い代わりに、不動産会社へ支払う仲介手数料が発生したりします。新築より中古の方が諸費用は高くなるようです。

本体以外にも結構色々な費用がかかります。マンションを購入するにあたっては避けて通れない費用ですので、どれくらいかかるか試算しておきましょう。というのも家具や家電など、買い替えたり買い足したりしたいものがあると思いますが、限られた予算との兼ね合いです。欲しい家財の費用と、諸費用の合計でどれくらいのお金を準備しておかなければならないか事前に把握しておいた方がいいです。