家を購入するには、数千万円ものお金が必要です。そんな大金をキャッシュでポンっと買えてしまう人は極稀で、ほとんど人が住宅ローンを利用することになります。
今回マンションを購入するにあたり、一番時間をかけて考えたのが住宅ローンかもしれません。良く考えて利用しないと、人生が狂ってしまう原因ともなりかねません。
住宅ローンを利用してマンションを購入しましたが、どんな知識を事前に持ち合わせておくべきなのか、実際に借りた経験から考えてみました。必要だと思う知識をまとめています。
- まずは住宅ローンの怖さを知るべし
- 住宅ローンは、どこで借りられる？
- 住宅ローンの金利について知ろう
- 返済方法について 元利均等返済と元金均等返済
- 住宅ローンの審査について
- 団体信用生命保険とは？
- 住宅ローンのことを知って、賢く付き合おう
- まとめ
まずは住宅ローンの怖さを知るべし
住宅ローンとは、自分や家族が住むための住宅や土地を建てたり購入したり、あるいはリフォームを行う際に受けられる融資であり、これを利用することで年収の何倍もする高額な住宅を購入することができます。
借金をせずに現金で購入できるのがいいのでしょうけど、マイホームが何十年も先のことになってしまいます。今すぐにでも家を持つことができるのですから、住宅ローンは大変便利な金融商品です。
とは言っても、安易に利用するのは危険です。住宅ローンを借りることの怖さをあらかじめ認識した上で、銀行に向かいましょう。
よく家の販売会社からよく発せられるフレーズとして、現在の家賃と同額かより安い毎月の返済額でマイホームを手に入れられるというものがあります。毎月の負担だけに焦点を当てると確かにそうなのですが、個人が抱えるリスクが大きく異なります。
最近会社の受注が減少し、残業が無くなったり、ボーナスがカットされるなど、収入が減少することで住宅ローンを返済できなくなる事例が多く発生しているようです。賃貸であれば、より家賃の安い家に引っ越すことが可能ですが、住宅ローンはそうはいきません。最悪家を手放して自己破産です。
また、自身の自由を縛ることにもなります。仕事が嫌になって、地方で給料は安いがのんびりした仕事に転職したいと思っても、住宅ローンが残っているとそれが足かせになります。
住宅ローンには、変動金利と固定金利があります。変動金利はかなり金利が安くなっており、毎月の返済額を抑えることができます。なので、最近は変動で借りる方の方が多いようです。しかし、経済情勢によって金利が変動することから、これから金利がどうなるかなんて誰にも分かりません。もしかすると、今後金利が大きく上昇して毎月の支払い額が増えてしまうなんて恐れもあります。
このように、色々と怖い面もありますので、是非頭に入れておいて検討しましょう。
住宅ローンは、どこで借りられる？
・都市銀行
・地方銀行
・信託銀行
・ネット銀行
・流通系の銀行
・信用金庫
・信用組合
・農協（JAバンク）
・労働金庫
・生命保険会社
・住宅ローン専門金融機関
・財形住宅融資など
住宅ローンは一般的には銀行へ申し込んで借り入れを行います。都市銀行や地方銀行は不動産会社と提携することも多く、モデルルーム等で実施される住宅ローン相談会で説明してくれた銀行を利用される方も、結構おられるのではと思います。
最近ではネット銀行が、利便性と低金利を武器に残高を伸ばしているようです。
流通系の銀行では、イオン銀行が扱っています。セブン銀行やローソン銀行といったコンビニ系は、住宅ローンの扱いは無いようです。
銀行以外でも信金やJAバンクなどで取り扱っており、生命保険会社でも住宅ローンを扱う会社（日本生命など）があります。
住宅ローン専門金融機関は、銀行ではありませんが住宅ローンを専門的に扱う金融機関です。アルヒや日本住宅ローンが有名です。主にフラット３５を取り扱いしています。
財形住宅融資は財形の制度を導入している会社の社員が利用できます。財形の貯蓄額の１０倍まで貸し付けを行います。
会社の福利厚生を確認してみよう
会社によっては福利厚生の一環で、各銀行と提携している場合もあります。その会社向けに、特別な金利が用意されているかもしれません。
また、住宅ローンとは関係ありませんが、マンションや住宅の販売会社と提携している場合もあります。我が家の場合は、奥さんの会社が提携していました。サービスないようとしては、販売価格の1%が割引されるというものでした。4,000万円なら40万円ですから、大きいですよね。マンションであれば、オプションの購入費などにあてることもできます。
住宅ローンの金利について知ろう
住宅ローンでもっとも大切な要素でしょう。出ていくお金に直接かかわる要素です。金利に関して、住宅ローンを借りる方は必須の知識と言えます。
そもそも金利とは？
例えばレンタカーを借りる時、あるいは最近増えてきたカーシェアリングを利用する時に、レンタカー会社やカーシェアの会社に自動車の利用料を支払います。
その利用料には、自動車の購入、お店の家賃や光熱費、従業員の給料、自動車保険等の費用や会社の利益が含まれています。
金利にも同じようなことが言えると思います。銀行がお金を貸し出す際にそのお金の利用料として設定されるものが金利です。金利には、借りた人が返済できなくなった時の保険、銀行やその店舗を運営する必要経費、人件費、銀行の利益等が含まれます。
年率何パーセントといったように借り入れする期間と利率で付加されます。
お金は経済の血液と言われますが、金利は政策金利や国債の利回りと連動しており、その時々の経済状況によってお金の使用料である金利も変化します。
ちょっとの金利差でも大きな差に
金利は重要です。自動車ローンの金利はだいたい3％前後くらいでしょうか。銀行のカードローンだと、15％や18％といった大きな金利になります。カードローンは、緩い審査で借りられますし、担保も無いからそんな高い金利になるのです。
住宅ローンは、固定金利で1％前後、変動金利だと0.5％以下といったかなり低い金利となっています。一見0.5％の差なんて小さなものに見えます。しかし、住宅ローンは金額が大きいうえ、期間も長くなります。小さな金利差が、後々かなり大きな差へとつながるのです。
例えば、3,000万円を0.5％と1.0％で35年借りた場合の支払額の差を見てみましょう。ボーナス払いは無しを想定しています。
3,000万円を1.0％で35年借りた場合
毎月の返済額：84,685円
総支払額：35,567,804円
3,000万円を0.5％で35年借りた場合
毎月の返済額：77,875円
総支払額：32,707,560円
このようにたった0.5％の金利差でかなり大きな違いとなることが分かります。毎月の返済額で6,810円、総支払額では約286万円もの差になります。車が一台買えてしまうくらいの差になります。借入金額が増えれば、もっと差が大きくなります。
金利は低いに越したことはないのです。固定金利にするか、変動金利にするかで支払額に大きな差が生まれます。金利が低い変動金利が良さそうですが、実はそうとも言い切れないのが難しいところです。
金利のタイプ。変動金利と固定金利、当初固定金利。
住宅ローンを借りるにあたって、もっとも悩ましい問題がどの金利タイプにするかです。どの金利が有利なのかは、その後の経済状況が大いに関係します。景気が良くなればそれにつられてローンの貸し出し金利が上がります。そうなった場合変動金利で借りていると、ローン金利が上昇し毎月の返済金額が増えてしまいます。固定金利であれば貸し出し時の金利のままですので、返済金額が上がることはありません。
逆に不景気が続くと金利は低く抑えられます。変動金利は固定金利より低い金利で借りられますので、そのような状況が続けば固定金利より支払い金額を低く抑えることができます。
バブル崩壊から不景気が続いて住宅ローンの金利は下がり続け、変動金利の基準金利は２０年以上底で固まったままほぼ動いていません。今までは、変動金利で借りたほうが得な時代が続いてきました。
また、変動金利は金融機関の競争が激しい分野でもあり、低い銀行では0.3%代後半から0.4％台とかなりの低金利となっています。
そうした背景もあり、2017年度では変動を選択される方が6割を超えています。（住宅金融支援機構調査）
ただ、将来景気がどうなるのかは誰にも予想できません。金融機関の収益が厳しくなっているとも言われ、利益を削った低金利競争に歯止めがかかることも考えられます。
固定金利は少し高いお金を払って安心を買うと言えるかもしれません。逆に言うと変動金利はリスクを取った借り方と言えます。
変動金利
経済の状況によって金利が上昇したり下落したりする金利のタイプです。景気が上がると上昇し、ローンの支払い金額も増加します。景気が下向くと、金利も下がります。
通常は固定金利より低い金利で貸し出されます。借りてからあまり景気が上がらず、借りた時点の固定金利の利率より低いままであれば、変動金利の方が支払い金額を安く抑えることができます。ただ、景気状況によって金利が上昇し、毎月の返済金額が増えてしまう恐れがあり、利用者側がリスクを取って安い返済額を選ぶ借り方と言えます。
金利は半年ごとに見直されます。すでに借りている場合、返済額は５年ごとに見直しされます。また、５年後に金利が大きく上昇している場合でも、返済金額は１２５％までしか上がらないというルールがあります。もし、短期間のうちに金利が大きく上昇したとしても、例えば毎月50,000円しているなら、次の5年間は62,500円までしか返済額が上がらないことになります。ただ、125%を超える分は払わなくても良いかというとそうではなく、最終的には借り入れ期間内にすべて支払わなければなりません。
詳しくはこちらの記事を
固定金利
借入期間中ずっと金利が変わりません。将来の金利上昇のリスクを貸す側が取る形となり、そのため変動金利より高い金利での貸し出しとなります。
月々の返済金額は変動より高くなりますが、金利上昇時でも返済金額が変わらず一定ですので、家計の管理がやりやすくなります。
住宅ローンの返済は長期に渡りますので、少し高い金利を払って安心を買う借り方です。
詳しくはこちらの記事を
フラット35について
固定金利を検討するなら、フラット35は知っておかなければなりません。35年の固定金利です。借り入れ期間が20年のフラット20などもあります。
住宅ローンは銀行などの民間金融機関のほか、公的機関からも借りられます。それがフラットで、住宅金融支援機構という組織が運営しています。
借り入れや手続きは、委託を受けた民間の金融機関で行います。なので銀行では、自社のローンのほか、フラットも取り扱いしています。
国民が住宅を手に入れやすくするために、取り入れられた制度であり、比較的低金利で借りられます。また、安定的に借りられるよう、固定金利のみの取り扱いとなっています。
フラットを利用するときに注意が必要なのが、頭金の額によって金利が異なることです。まず、融資の比率が物件価格の9割以下かそれ以上かで金利が結構違います。つまり頭金を1割入れることができれば、低い金利で借りられます。
手持ちの資金がある程度あれば、お得に利用できます。もし、頭金を1割用意できない場合は、民間のローンのほうが金利が安くなるかもしれません。
フラット35も毎月金利が見直されます。10年物国債の金利である長期金利と連動して、借入利率も上下します。しばらく長期国債は0%を下回る、つまりマイナス圏を推移しておりましたので、それに連れてフラット35金利も史上最低水準を推移していました。
詳しくは住宅金融支援機構のホームページをご覧ください。
固定期間選択方式
当初の数年を固定金利として、固定期間終了後に変動金利となるタイプです。固定金利を選択できることも多いようです。
当初の固定期間中の金利は低く設定されますが、固定期間終了後の金利は通常借りる金利より少し高くなります。
早期に完済できる目途がある方向けの住宅ローンだと思います。
変動と固定どちらにすべきか
これまでは変動を選んだ方が有利であったのは確かです。しかし、数十年と長期に渡って付き合っていく住宅ローン。これからどちらが有利になるのか誰にも分かりません。
自身の金銭的な余裕によって選択しましょう。具体的には、余裕の無い人は固定金利、余裕のある人は変動金利です。
一体どういうことなのか。まずは固定金利から説明しましょう。固定金利は、経済の状況がどう変わろうが返済額が変わりません。つまり、将来に渡ってのお金の計画が立てやすくなります。また、そもそも家を買っている場合じゃないかもしれませんが、生活がかつかつで返済額が少しでも上昇すると返せなくなってしまうなんで場合は、問答無用に固定金利です。そんな人ほど月々の返済額が少ない変動を選んでしまいそうですが、それは自己破産への近道です。
そこまでかつかつじゃなくても、将来子供の教育費などでたくさんのお金が必要な時期が来ますので、そんな時に返済額も上昇すると大変です。少しでも不安があれば、固定が安心でしょう。
一方、お金に余裕のある人は変動がいいでしょう。毎月の返済額が下がりますし、金利上昇してもそれに耐えられるだけの資金的な余裕があれば問題ありません。もし、金利が上昇しても、一気に繰り上げ返済可能な資産があれば安全です。
また、そこまで資産が無くても、毎月の返済額と同じくらい資産を積み立てできればリスクをかなり軽減できるでしょう。例えば、10年後に大きく金利が上昇したとします。
インフレとデフレに注目すべき理由
将来インフレになるか、デフレになるかでも固定と変動の有利さが異なります。インフレになれば、固定金利が有利です。デフレなら変動です。日本はずっとデフレだったので、変動金利が有利な状況が続いてきました。
どうしてインフレだと固定金利が有利なのでしょうか。インフレとは物価が上昇すること。逆に言うと、お金の価値が下がることです。実現できていませんが、政府は毎年2%のインフレを目指しています。毎年2%ずつお金の価値が下がるということです。お金の価値が下がるということは、借金の価値も下がるということです。つまり、額面の金額は変わりませんが、実質的には2%ずつ借金が勝手に減っていくことになるのです。
よく「現在の価値にするといくら」なんて話題が出ます。昔の100円は今の価値だと15,000円くらいといったような話ですね。同じ額面100円でも買えるものがまったく異なります。それはつまりインフレの結果です。昔の100円は大金ですが、今だと自販機でジュースも買えません。同じことが借金でも起こると、ラッキーですよね。同じ1,000万円なのに、10年経つと800万円くらいの価値しかないといった具合です。
ただ、有利なのは物価が上昇する前に借りた場合です。コンスタントにインフレ率が2%となるような状況下では、長期金利が上昇してしまっているでしょう。つまり住宅ローン金利が3%や4%になっているかもしれません。
そして、固定金利が上昇すると、遅れて変動金利も上昇する可能性が高いです。つまりインフレ下では、変動金利だと金利上昇により返済額が増える恐れがあるのです。お金の価値下がるのですから、銀行からすると債権が目減りします。その目減りした分を埋め合わせるべく、金利を上げる動きが出てくるでしょう。
デフレだと逆のことが起こります。物価が下がる、つまりお金の価値が上昇するのです。借金の価値が上がっていくのです。金利だけでなくデフレ率も返済額に上乗せされるような形になるのです。大変ですね。この場合、固定金利だと、デフレ分が直接影響します。変動金利だと金利が下がる可能性が高くなるので、変動の方が有利になります。
これらは一般論であり、実際にこうなるかは分からないところではあります。アベノミクスにより、多少なりとも物価の上昇が続いてきました。ところが変動金利が上昇したかと言うと決してそんなことはなく、逆に少しづつでも下がっているような状況です。
ただ、借金をしている状態でインフレになるのは、お得なことであるというのは確かなことです。
返済方法について 元利均等返済と元金均等返済
住宅ローンの返済には、元利均等返済と元金均等返済の２パターンあります。それぞれ説明したいと思います。
元利均等返済
元利均等返済とは、毎月の返済額を一定にして返済する方法です。返済額のうち、初期は利息の割合が多く、返済を続けていくうちに利息分が減って元本を多く返済するようになります。良く住宅ローンについて、「最初のうちは利息ばっかり払う」と聞いたことがあると思いますが、これは元利均等返済のことです。
最初のうちは元本の減りが遅いため、支払い利息が増えて元金均等返済より総支払額が多くなります。
当初の返済額を抑えられるのがメリットです。
元金均等返済
下記の図のように、元本を一定金額返済する方法です。初期は残った元本が多いため利息も多くなる分、返済額が高くなります。次第に元本が減るにつれて、毎月の返済額も減っていきます。
当初は負担が重たくなりますが、教育費等将来的に多くのお金が必要になると予想される場合、将来返済額が減る元金均等返済を選択しても良いかもしれません。
元利均等返済に比べて元本の減りが早いため、総支払額も低くなります。
住宅ローンの審査について
住宅ローンには仮審査と本審査があります。一般的に物件の購入契約を行う前に仮審査を行います。本人の年収や勤務状況等をもとに、ローンを返済していける人かどうかチェックされます。
仮審査を通過したあとに本申し込みを行って、本審査を受けます。より細かくチェックされ、本審査を通過して初めて契約が可能になります。
稀に仮審査に通っても、本審査に落ちることがあるようです。
住宅金融支援機構の調査によると、金融機関がもっとも重視するのが返済負担率のようです。年収のうちのローン返済額の割合のことで、一般的には３５％以下であることが求められるようです。住宅ローン以外の返済がある場合、それも合算して計算されます。
次に重視されるのが、職種、勤務先、雇用形態です。住宅ローンは長期的に返済を行いますので、大企業の正社員や公務員など安定的な職業が有利になります。フリーランスや自営業になると審査が厳しくなるようです。
その他信用情報がチェックされます。過去にクレジットカード等の支払いで滞納したことがある場合、住宅ローンの審査に影響します。
特に携帯電話は本体代金を分割で支払っているケースが多く、携帯料金の遅延をしてしまった場合、本体の分割払いの支払いが滞ることになるため注意が必要です。
そうした信用情報は、CICやJICCといった信用情報機関で記録されています。金融機関は、信用情報機関で個人の信用情報を照会して、貸し出しの判断をしています。
団体信用生命保険とは？
住宅ローンを借りる際には、必ず団体信用生命保険（団信）に加入します。もし借入人がローン返済期間中に病気や事故で亡くなった場合、ローン残債がゼロになる生命保険です。もしお父さんが亡くなった場合でも、遺族には家が残ることになります。金融機関も、貸したお金が帰ってこなくなるリスクを抑えられます。
金融機関で本申し込みを行う際に、団信の申込書も一緒に記入します。団信の加入は借り入れの条件となっていますので、健康上の問題で団信に加入できない場合は、住宅ローンを借りれなくなってしまいます。フラット３５の場合は団信の加入が義務付けられていないため、健康に不安がある方も借りることができるようです。
フラット35の場合、以前は団信を別で加入するようになっていましたが、最近は団信付きの金利がメインになっています。
民間の住宅ローンを利用する場合、団信の保険料は金利に含まれており、別途費用が発生することはありません。
また、金融機関によっては、がんなどの３大疾病や８大疾病にかかってしまった場合に、ローン残債がゼロになる団信も用意されています。借入金利に0.2％や0.3%といった金利を上乗せして加入します。
この団信の加入に合わせて、入っている生命保険を見直しされる方も多いようです。
住宅ローンのことを知って、賢く付き合おう
３５年といった長期で、数千万円といった巨額の債務を抱えることになります。安易に借りてしまわず、将来返せなくなるリスクをよく考える必要があります。
上でも書いたように、マンションのチラシには毎月の返済例が掲載されています。毎月の家賃より低い金額でマイホームが手に入れられますといった触れ込みです。よくよく見ると変動の低い金利で、多めのボーナス払いで試算されていることがわかります。あるマンションでは、かなり返済額が安いなと思ったら、なんと50年返済で計算されていました。なんか詐欺みたいですよね。変動金利でぎりぎり返していける返済額で借りていまうと、金利が上がってしまった場合返済不能に陥り破産してしまう恐れがあります。せっかく手に入れたマイホームを失うことになるのです。
また病気や事故などで、働けなくなることがあるかもしれません。そうした場合に家を売ろうと思っても、その時の不動産市況によってかなり安い金額でしか売却できないこともあるでしょう。住宅ローン残債よりも売却価格が下回ると、ローンだけが残ってしまいます。なるべく将来の資産価値が維持されやすそうな物件を選ぶことが大切です。
マイホーム購入についてのリスクやデメリットについてまとめた記事です。
ただあまり過度にリスクを怖がっていては、ずっと家を買えません。適切な知識を持つことが大切です。
まとめ
以上素人なりに、実際に住宅ローンを借りた経験から分かった、借りる際に持っておくべき知識についてまとめさせていただきました。これから検討される方の参考になれば幸いです。
住宅ローンを借りる際には、考慮すべき事柄がたくさんあることが分かると思います。世界の経済も関係してくるのです。安易に決めてしまわずに、将来の自分の姿を想像して最適なローンを選んでください。
もし内容に間違い等がありましたら、ご了承ください。
実際に住宅ローン借りたときの様子をまとめた記事です。こちらも参考にどうぞ。
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