近頃は共働きが現在の標準的な夫婦の形であることを記事にしました。その記事はこちらをどうぞ。
夫婦ともに安定的な収入があるということで、マイホーム選びや住宅ローンの返し方も色々な方法が選択できるようになります。
今回は、夫婦で家を買う方法について調べてみました。我が家もローンの契約は自分のみなのですが、頭金を奥さんの貯金から出してもらっています。
夫婦で住宅ローンを借りる
自分個人の考えとしては、片方のみで借りられるのであれば、片方のみで借りた方が良いと考えてはいるのですが、二人分の収入を合わせることでより高額な物件の購入が可能になります。もし旦那さんの収入だけでは、希望する物件のローンが通らなさそうな場合でも、奥さんに安定的な収入があれば夫婦でローンを契約することで、手が届くようになるかもしれません。
東京２３区はマンション価格がかなり高騰しています。２３区の平均で7,000万円を超えているようで、一般のサラリーマン一人の収入では手が届かないような金額です。そんな都心のマンションは、いわゆるパワーカップルというともに正社員で高収入な夫婦が購入しているようです。
ペアローン
一軒の物件に対して、夫婦それぞれがローン契約を行ないます。例えば4,000万円の物件を夫が3,000万円、妻が1,000万円といったように夫婦で分けて契約します。それぞれ契約しますので、保証料や事務手数料が２契約分必要になります。また、団信もそれぞれ加入します。
夫婦はそれぞれ連帯保証人となります。もし夫がローン返済できなくなった場合、連帯保証人である妻が夫分のローンの返済義務を負うことになります。逆の場合も同様です。
それぞれが金融機関と契約しますので、夫婦ともにある程度の安定的な収入があることが必要になります。例えば奥さんがパートである場合、借りるのが難しくなります。
団信はそれぞれのローン契約に対して加入しますので、もし妻が亡くなった場合妻のローンは返済が必要なくなりますが、夫のローンはそのまま残ります。
収入合算
ペアローンは夫婦それぞれローンを契約を行ない、一つの物件に対して二つローンを契約する借り方でした。
ペアローンとは別に収入合算という方法があります。ローン契約は一つですが、夫婦の収入を合算してより高額な物件を購入する方法です。ただ、金融機関によっては主契約者が夫とした場合、妻の収入は全額ではなく50％までしか合算できないところがあったりします。
収入合算の方法としては、連帯保証型と連帯債務型があります。民間の金融機関の場合、連帯債務型は無く、ほとんど連帯保証型です。
連帯保証型とは？
例えば夫がローン契約者となった場合、妻が連帯保証人となります。夫に何かがあってローン返済が難しくなった場合、妻が返済義務負うことになってしまいます。団信も契約者である夫が加入しますので、もし妻が亡くなった場合でも、そのままローン返済が残ります。収入合算で借りているということは妻の収入をあてにした状況だと思いますので、ローン返済が厳しくなることが想像できます。
民間のローンで収入合算を行なう場合、連帯保証型になります。
個人的にはあまりお勧めしない借り方ですが、収入合算をしてかつ変動の安い金利を求める場合には連帯保証型になります。
連帯債務型とは？
フラット３５で収入合算を選択した場合、連帯債務型となります。連帯保証型はあくまでも返済するのは夫で、妻は連帯保証人という形でした。連帯債務はローン契約は１本なのですが、夫婦それぞれ債務者となり、共同でローン返済を行ないます。夫婦で物件を共有する形となり、例えば夫が月々7万円、妻が月々3万円といった金額で返済を行なう場合、それに合わした割合でそれぞれ物件の持ち分を持つことになります。
団信は基本的には主たる債務者である片方（例えば夫）のみの加入となります。フラット３５ではデュエットという連帯債務者である夫婦で入れる団信が用意されており、もし妻が亡くなった場合でもローン残債が返済不要になります。金利に0.18％を上乗せすることで加入できます。
住宅ローン減税に違いが？
ペアローンと連帯債務の場合は夫婦それぞれ住宅ローン減税を受けられますが、収入合算の連帯保証型の場合はあくまでも借りているのは片方だけですので、借りている方だけしか住宅ローン減税を受けることができません。
住宅ローン減税は、年末の住宅ローン残高の1％が支払った所得税や住民税から返ってくる制度です。例えば4,000万円の残債がある場合40万円分が返ってくることになりますが、そもそも40万以上の税金を支払っていることが前提です。所得税と住民税で40万円以上となるとそこそこ多い収入ですので、ローン契約を行なう夫の収入だけでは満額の減税を受けられないかもしれません。その場合、妻も働いており税金を支払っているのであれば、あえてペアローンなどにして住宅ローン減税を満額受けられるようにする方法なんかもあったりします。
連帯保証型の収入合算（民間住宅ローンの収入合算）ですと、住宅ローン減税が二人で受けられません。そうした点も、連帯保証がお勧めできない理由です。
奥さん（旦那さん）の貯蓄から資金提供の場合
旦那さん一人でローン契約をするが、奥さんが頭金等で資金を出すこともあると思います。我が家がまさにそうです。ローン契約は自分一人ですることにしましたが、頭金を奥さんが出すことにしました。（恥ずかしながら自分の貯金があまりなかったのも理由です。）契約が一人ですので、もちろん団信や住宅ローン減税は一人分のみです。
贈与税に注意
年間で110万円を超える資金提供があった場合、贈与税がかかってきます。家を購入する資金ですので、110万円は超えるでしょう。贈与税の課税を回避する方法として、例えば妻が頭金として200万提供した場合、その200万円分は妻の持ち分として共有の名義とします。そうすることで、夫への贈与と見なされなくなりますので、贈与税を回避することができます。
まとめ
以上夫婦でマイホームを購入する方法についてまとめてきました。住宅ローン減税の額を増やす目的以外で、個人的には一人で借りられるのであればそうした方が良いと考えています。一人で借りられず無理をして二人で借りるということですので、将来何があるか分かりませんから、結構リスクの高い借り方と言えます。借りる時にそんなことは考えないと思いますが、もしかすると別れてしまうということもあるかもしれません。
その場合最悪なのが、連帯保証人であることです。もし別れたとしても、夫の返済が不可能になれば連帯保証の債務は残ったままですので、妻に返済の催促がいくことになります。
もし収入合算でしか買えないのであれば、もう少し頭金を貯めたり、安い物件を検討したりした方が良いかもしれません。良く検討して選択しましょう。
