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住宅ローン フラット35のメリットとデメリット フラット35を選択しなかった理由とは

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住宅ローンを検討する時には、変動か固定かで大いに悩むことになります。その固定金利を選択するとき、フラット35か民間のローンかでまたまた悩むことになります。

フラットするか民間のローンにするか悩みましたが、結果的には民間の住宅ローンを利用しました。自分の借り方では、フラット35はデメリットが大きかったからです。

今回はフラット35のメリットやデメリットを考えたいと思います。

 

 

フラット35とは

独立行政法人住宅金融支援機構が提供する長期で固定金利かつ低利の住宅ローンです。国民が質の高い住宅を手に入れるため、住宅購入資金の円滑な融資を目的としています。

かつては住宅金融公庫という特殊法人が運営しており、2007年に住宅金融公庫の業務を引き継いで発足しました。住宅金融公庫は直接購入者に融資をしていましたが、住宅金融支援機構の場合は民間の金融機関を通して提供されています。

まず審査に通った住宅購入者に対して、民間の金融機関が融資を実行します。その融資の債権は住宅金融支援機構が買い取ります。その債権を買い取るための資金は、住宅金融支援機構が投資家に対して不動産担保証券という債券を販売して得ています(機構MBS)。住宅ローンの債権を信託銀行に信託し、その債権を担保とした債券です。債券を購入した投資家は、機構から元利金の支払いを受けられます。

貸出をした金融機関としては、債権を機構が買い取ってくれますので、リスクなく貸し出しを行えます。しかし、利息の収入がなく事務手数料のみが収入となり、自社のローン商品を販売するよりは実入りが少なくなるようです。

とは言っても長期の固定金利は銀行にとってもリスクのある商品ですので、ネット銀行や地方銀行などの場合は、変動金利や固定期間選択型は自社の商品ですが、長期の固定金利はフラット35のみ扱っていることが多いようです。

 

フラット35のメリット

長期の固定金利で低金利

やはりこれに尽きると思います。変動金利は金利上昇に対応することができるお金持ち向けのローンですので、一般的な給与所得者は支払額が変わらない固定金利が望ましいです。毎月の支払額は、ローンを借りる時にコントロールでき、支払いが終了するまでそれが変わりません。もし毎月の支払額が厳しくなりそうなら、購入する物件を見直せばよいのです。変動金利でぎりぎり返せるようなローンを組んでしまうと、長いローン期間中ずっと金利上昇に怯えなければなりません。

固定金利は少し高い金利を払うことで金利上昇のリスクを金融機関側が持つローンです。逆に変動金利は借りる側がリスクを引き受けるローンです。なので変動金利はどこの金融機関でも扱っていますが、長期の固定金利は自社の商品で扱っていない金融機関が多く、そうした金融機関でも長期固定金利を利用できることがフラット35のメリットです。

大抵の金融機関で扱っている

上記の理由により、自社の長期固定金利の商品を展開する代わりに、フラット35の窓口となっている金融機関が多数あります。恐らく近所の地銀や信用金庫でも扱いがあると思います。ネット銀行でも扱っています。馴染みの金融機関に申し込めるのもメリットです。

フラット35sでさらに低金利に

一定の基準を満たした住宅であれば、フラット35sというさらに金利を下げるプランが用意されています。省エネルギーや耐震性、耐久性、バリアフリー性で基準が設けられています。

フラット35sには金利AプランとBプランが用意されており、より高い基準を満たせばAプランが適用されます。Bプランであれば5年間適用金利から0.25%金利が引き下げられます。Aプランになると、10年間0.25%引き下げられます。

最近の新築の分譲マンションであれば、大抵フラット35sの認定を受けていると思いますが、AタイプかBタイプかはパンフレットに載っていますのでご確認ください。Aタイプまで認定を受けているマンションは、ハイグレードな仕様のマンションが多いと思います。

保証料や繰上げ返済手数料が不要

保証料は不要です。ただ、取り扱い金融機関の事務手数料が別途必要になります。

繰上げ返済の手数料は、他の民間金融機関のローンでも無料なことが多いです。

審査に通りやすい

国民の住宅取得のための融資を円滑にすることが目的ですので、民間の金融機関と比較して審査が通りやすいと言われているようです。

健康状態に不安がある場合でも

民間の住宅ローンの場合、基本的に団体信用生命保険に加入できることが、融資の条件になっていたりします。

フラット35も現在は団信付きで金利に含まれたものになっていますが、少し前までは団信は別契約で行う必要がありました。年払いで残債に応じた金額を支払います。

今も団信なしのフラット35も用意されており、健康上の理由により団信に入れない方はそちらを利用できます。団信付きの金利からマイナス0.2%した金利になります。

 

フラット35のデメリット

民間の金融機関の方が金利が安い場合も

2019年2月時点の金利を比べてみます。フラット35の融資率9割以下でもっとも低い金利は1.31%でした。同じ月のみずほ銀行の全期間固定の31~35年の金利は1.275%です。みずほ銀行のほうが金利が低くなっています。

ただフラット35sを適用できると、5年間および10年間1.06%になります。

頭金が1割以上ないと金利が高い

上記の1.31%は、頭金を1割以上用意したときの金利です。例えば4,000万円の物件を購入する時には、400万円を頭金として用意しないとこの金利は適用されません。1割って結構きついです。家を購入するときには、家の代金だけでなく諸費用や引っ越し、家具家電の購入など色々物入りです。そこで頭金を減らして、物件購入資金の9割以上を融資として受けた場合、1.75%と一気に金利が上がります。

自己資金が少ない場合は、フラット35ではなく民間のローンを検討した方が良さそうです。

金融機関によって手数料が違うので注意が必要

手数料は金融機関によって異なります。借入金額×2.16%というのが多いようです。あるいは手数料は32,400円といった定額で、金利が高くなるパターンもあります。初期費用を抑えることができます。

良く探すと手数料が安い金融機関もあります。商品自体はどの金融機関で申し込んでも同じですので、手数料が安い方が特です。楽天銀行は借入額×1.08%です。また三井住友信託銀行は、借入額×0.972%ともう少し低くなっています。

知らずに近所の金融機関にフラット35を申し込むと、実は高い手数料を払っているかもしれません。良く調べてから申し込む必要があります。

 

フラット35を選択しなかった理由

民間の固定金利の方が低金利で借りることができましたので、フラット35を選択する理由がありませんでした。恥ずかしい話ですが、1割も頭金を払えるほど貯金が無かったのも理由の一つです。融資率が9割を超えると、そうした制限の無い民間の固定金利の住宅ローンが断然有利になります。

審査が通るのであれば、まず民間のローンを検討してみましょう。

 

まとめ

以上フラット35についてまとめてみました。民間のローンに比べると少し金利が高くなりますが、長期の固定金利のローンを自社で用意している金融機関はかなり少ないのが実情です。かわりにフラット35はどこの金融機関でも取り扱いがありますし、十分低金利です。ご自身の状況によって、最適なローンを検討してみてください。