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住宅ローン 固定金利に決めた5つの理由

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変動金利にするか、固定金利にするか。1年程かけて検討しました。最終的には固定金利を選択しました。正確に言うと、固定期間選択型なのですが、その固定期間が30年ですので、ほぼ全期間固定金利と言えるローンです。残りの5年分は、繰り上げ返済により残らないようにしようと考えています。

今回は、変動金利がかなりの低金利でしかも長い間有利であった状況の中、固定金利を選択した理由を書いてみたいと思います。

 

 

変動か固定か 揺れる思い

それぞれメリットとデメリットがあり、変動にするか固定にするかで結構悩みました。ある時期は固定にしようと考えたり、ある時期はやはり変動かなと考えたりと心が揺れ動き続きました。

もともとマンションを購入しようと考え始めた当初は、固定金利を検討していました。固定金利もかなり低金利になっており、ずっと支払額が変わらないのは魅力的に感じたからです。

その後モデルルーム等で開催されるセミナーでやはり変動でしょうと説明を受けました。また、実際に支払額をシミュレーションすると変動の方が毎月の負担が減りますし、金利が低いので元本の減りが早いということで、やっぱり変動かなという考えに変わりました。

実際に申し込みを行う段階で、さらに考えた結果当初の考えの通り固定金利で行くと決心しました。その理由を5つに分けて書いていきます。

変動金利と固定金利については、過去記事で詳細をまとめていますので、是非こちらもご覧ください。

www.sunomono19.com

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固定金利を選択した5つの理由

インフレになるかもしれない

マンション購入を検討し始めたときに考えたのは、インフレになると借金が目減りしますので、低金利かつ政府・日銀がインフレターゲット政策を進めているこの時期に、不動産を買わなければ!ということでした。

不動産はインフレヘッジになると言われますが、それはキャッシュで買うか、固定金利でローンをしている時に限ります。インフレ時には変動金利は上昇する可能性が高いからです。普通のサラリーマンですので、高額なマンションをキャッシュでは到底買えません。ということで固定金利を選びました。

2019年初頭の現在、インフレの芽は出つつあると感じています。世の中人手不足で、賃金が上昇しつつあります。上昇した賃金は価格に転嫁されますので、徐々にものの値段が上がっていくことが予想できます。ニュースでも商品値上げの話題を良く目にします。(あるいは内容量が減ったり。これもインフレみたいなもんです)

政府・日銀は毎年2%継続的に物価が上昇する(インフレになる)ことを狙って、量的・質的金融緩和を実施しています。これまではその目標には達していませんが、今後人手不足と重なりある程度は物価が上がるだろうと予想しました。

それに4月からは働き方改革が始まります。月の残業が45時間までに制限されます。これまでの日本社会は従業員のサービス残業に支えられてきた面がありますので、働き方改革により人手不足に拍車がかかるかもしれません。その人手不足で万が一賃金が上昇しない場合でも、供給の不足という状況が発生するかもしれません。需要と供給の理論から供給が需要より下回ると価格が上昇することになります。物価が上がるかもしれません。

これまでの日本はデフレでした。需要が不足することで、ものが買われなくなります。生産設備があまりますので、そうなると価格を下げて買ってもらうようにします。価格を下げると製品を作った人の所得が減ることになります。

そうした流れから日本人の平均賃金は下がり続けてきました。そうなるとさらに需要が減ることになります。デフレスパイラルです。そんな状況ですので、金利も低く抑えられてきました。

人手不足の状況により、そんなデフレの状況から変わりつつある予感がしましたので、固定金利を選択した次第です。

ただ、消費税の増税が予定されており、予定通り実施されるとそこからしばらくは景気が落ち込むと思います。そうなると金利が上がりづらい状態が続くことになります。もしかすると変動金利が有利な状況がもうしばらく続く可能性もあります。

低金利による銀行収益の悪化

地銀の2018年4~12月期決算の報道がありましたが、低金利の影響からか減益が続いているようです。メガバンクでも店舗や人員削減の計画が報道されており、これから銀行は厳しい冬の時代を迎えそうです。

企業の収益が厳しくなると、コストを下げるか価格に転嫁することになります。店舗や人員の削減はコスト削減に繋がります。銀行に行くと、ATMの前に挨拶役の人がいたりして、どこにコストを掛けてんだと思ったりします。それに最近はネットで済みますので、しばらく銀行の店舗に行ってません。コスト削減の余地は大いにありそうです。

それでも収益が厳しい場合、価格に転嫁すなわち金利を上げることが予想されます。住宅金融支援機構の民間住宅ローンの貸出動向調査によると、住宅ローン金利を決定する時に参考とする指標として、営業経費と預金利息がそれぞれ73.2%と69.9%となっており、コールマネーの利息は5.1%しか選択されていませんでした。変動金利の金利は各銀行の短期プライムレートを指標としており、短期プライムレートは無担保コール翌日物という金利に連動します。その無担保コール翌日物金利は日銀の政策金利に採用されており、日銀がコントロールしています。

銀行がコールマネーの利息を金利決定に重要視していないのは、ゼロ金利政策等によりほぼ底で固まっており、コールマネーの利息はあまり考慮してもしょうがない状況だからだと思います。変動金利は、仕入れのコストはほぼ0で、銀行の利益と経費によって決まっていると言えます。上記調査では預金利息も結構大きめな割合で考慮されていますが、預けていてもほとんど利息が付かず、ほぼ0みたいなもんです。

変動金利は基準金利から値下げした優遇金利を適用金利としており、今は銀行間の値下げ競争により金利はかなり低くなっています。ただ、銀行の収益が悪化すると、その値下げ幅を縮小する動きが出てくるかもしれません。一つの銀行が金利を上げると、雪崩を打ったように他の銀行にも金利上昇の動きが出てくることも考えられます。

ということで変動金利は怖いなと考えました。

支払額が変わらない安心感

子供がいますので、将来高額な教育費が必ずかかります。今は子供が一人ですが、もう一人いてもいいなと考えたりします。そうなると2倍です。

今から貯蓄や投資により資産形成をして、将来の支出に備えなければなりませんが、そうしたマネープランの観点から住宅ローンの支払い額がずっと変わらないのは、大変ありがたいことです。安心です。

もし教育費が多く必要な時期、収入と支出が赤字になるようなそんな時期に、変動の金利が上昇し、支払額が増えたりするとかなり家計がピンチになります。破綻するかもしれません。

そんな時期に収入が増えていればいいのですが、将来そうなるのかはまったく分かりません。

不確実な将来に向けた安心・安定のために、固定金利を選択しました。

マンションは修繕積立金が上がる

これも上記の理由と被る部分もありますが、分譲マンションの場合修繕積立金が上昇し、固定費が増えてしまいます。

ほとんどのマンションは、購入しやすくするためか当初の修繕積立金が低く抑えられています。最初は数千円でも、20年後には1万円~2万円ほど増加します。

積立金の増加と金利上昇が一緒にくると、やはり家計がピンチになります。

貯金が少ない

お金がないから固定金利にしました。お金が無いのなら、支払い金額を抑えられる変動ではと思われるかもしれません。マンションのチラシでも月々〇〇円といった支払い例が記載されていますが、ほとんどの場合変動の低い金利で試算されています。

ただ、金利が上昇する可能性があるのが変動金利です。その金利上昇に対抗できるだけの資産がないと、金利上昇時に繰り上げ返済等が十分に出来ず、支払額が増えるままになるという恐ろしい状況に陥ってしまう可能性も考えられます。変動金利はお金持ち向けのローンだと思います。

こちらの記事で詳しく書いています。

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まとめ

インフレになると有利、銀行の収益が悪化している、将来の支出を見通しやすい、変動金利はお金持ち向けなどが固定金利を選択した理由でした。

確かに変動を選択するよりは支払額が多くなってしまいますが、長い目で見たとき支払いが増えないという安心感はかなり大きかったです。

あくまでも個人的な考えに基づいたものですが、是非これから家を買われる方の参考になれば幸いです。