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地方都市でのマンション購入 資産価値はどうなる? 基準地価の発表から考える

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自分は広島市内のマンションを購入しました。日本全国で新築のマンションは売り出されていますので、各都市それぞれで購入を検討されている方がおられると思います。東京ではどんどん値上がりした不動産価格がそろそろ頭打ちになるのではと言われています。現に首都圏の新築マンションの契約率が大きく下がってきているというニュースも目にします。一般のサラリーマンでは買いづらい価格まで上昇しており、現在東京でマンションを購入するのはパワーカップルという夫婦共に正社員の共働きで、世帯年収が1千万円を超えるような層がメインになっているようです。今の不動産価格はピークであり、今後は下落に転じるかもしれないという予想も見たりします。東京の価格が下がると地方の不動産市場にも影響がありそうです。しかも、東京に比べて需要が少ないであろう地方都市ではさらに下がるのではと心配になります。これからの地方のマンション価格がどうなるのか、素人なりに考えてみました。

 

 

令和元年度の基準地価が発表 地方中核都市が大きく上昇

先日国土交通省から2019年7月1日時点の全国の基準地価が発表されました。それによると全国的には前年比0.4%の上昇となり、中でも地方中核都市4都市の伸びが大きかったようです。東京・大阪・名古屋の三大都市圏の伸びは2.1%でしたが、中核4都市は6.8%と三大都市圏より3倍もの上昇率を記録しました。中核都市とは、札幌、仙台、福岡と我が家のある広島です。地方圏の100万都市です。

それら4都市は訪日観光客が増加しており、ホテルが満杯状態です。観光客の増加から店舗やオフィスの需要も伸びているようです。

確かに広島駅を歩いていると、外国人旅行者の姿をたくさん見ます。インバウンド需要の高まっている地域で、地価の上昇が見られるようです。

基準地価は国土交通省が提供する下記のシステムで誰でもチェックできます。是非近所に基準地が無いか検索してみましょう。家の近所にも基準地がありましたので、昨年の価格と比較してみました。5%ほど昨年より上昇していました。良かったです。

標準地・基準地検索システム〜国土交通省地価公示・都道府県地価調査〜 <検索地域選択(都道府県)>

 

東京の不動産だけが大幅に上昇していたが、これからは地方?

下記のPDFは国土交通省が公表する全国の主要都市の商業地の最高価格を折れ線グラフにしたものです。バブル前から平成30年までの推移を確認できます。

http://www.mlit.go.jp/common/001279895.pdf

このグラフを見ると、東京だけがずば抜けて価格が上昇していることが分かります。まさに東京一極集中です。バブル期には全国一律で価格が上昇していましたが、現在バブル期の価格を超えているのは東京のみです。インバウンドで盛り上がっている大阪でもバブルの半分くらいの価格までしか戻していないようです。

東京の不動産価格を押し上げている資金が地方にも流れてくればよいのですが、どうでしょうか。2019年の基準地価において、東京よりも地方の中核4都市の方が伸び率が高かったことを考えると、そうした流れが出てきたと言えるかもしれません。それに地方は東京に比べると地価の上昇がなだらかです。上昇幅が少ないということは、下落局面が来てもそれほど値を下げないということもあるかもしれません。

地方都市に住むものとしては、地方の不動産の価値が上がってほしいのですが、さてどうなるでしょうか。

 

不動産価格は需要と供給で決まる

ものの価格は需要と供給で決まります。そのものが欲しい人が多くても、欲しい人の数だけものの供給がなければ価値が上がることになります。欲しい人が多いので、価格を上げても買われていきます。逆に欲しい人が少ないのに、ものの供給が多ければどうなるでしょう。買う人がいないので、価格を下げて売ろうとします。

不動産も基本的には同じような仕組みで価格が決まります。住む人が多い地域は物件が不足し、家賃や売買代金が上昇します。よく人気エリアはという特集が組まれますが、そうした人気エリアには住みたい人が多いので、必然的に価格が上昇します。

また、そうした人気エリアでなくても、駅から近い物件は人気が高くなりますので、価格が上がります。駅から遠くなるほど家賃は下がります。

また同じ駅近であっても一本でターミナル駅に行ける沿線にあれば、需要が高まります。乗りかえが必要な支線の駅はあまり人気が出ないでしょう。

また全国的に見ても、東京は人やお金の集まる街ですので、他の地域に比べて需要が多く価格も上昇します。

日本は少子高齢化であり、今後は人口が減る予測となっています。この人口予測は結構正確なようで、人口が減るのは規定路線です。そうなると不動産を必要とする人が減りますので、長期的には不動産価格は下落することが予想できます。

ただ、将来のことは誰にも分かりません。基本的には下落するでしょうが、その他の要因や地域によってはそれほど下がらない不動産も出てくるかもしれません。

これから先は地方の不動産価格がどうなるか考えてみたいと思います。

 

人手不足で建築費が上がっており、新築マンションの価格は下がりづらい状況

国土交通省の調査によると、建設業の就業者数は平成9年がピークで685万人でしたが、平成28年には492万人と3割近く減少しています。建設業の就業者が減る一方で、東日本大震災の復興需要、オリンピック関連、リニア関連と建設需要は常に存在するようで、オリンピックが終了しても大阪万博やIR関連など引き続き需要が見込めます。さらに高度成長期に設置した橋脚などのインフラ設備が老朽化しており、国土強靭化と銘打ってそれらの改修の需要がありそうです。

そんな状況の中建設業は慢性的な人手不足で、建設費は高止まりしている状況のようです。そうなるとマンションを建てるにしても建設費が高いので、販売価格もそれにつられて上がってしまいます。また、新築マンション価格が上がると、中古マンションに食指が伸ばされますので、中古の価格も上昇します。

オリンピック後は不動産価格が大きく下がるといった意見を良く耳にしますが、建設費のことを考えると、もしかするとあまり価格は変わらないということもあるかもしれません。

 

地方都市の不動産価格はどうなる?

首都圏は今後も需要があるでしょうから、そんなに価格が下がることはないかもしれません。それでは、地方都市はどうでしょうか。自分自身地方都市にマンションを購入した身ですので、大いに気になるところです。色々な情報をもとに、考えてみました。

・地方は2極化が激しくなりそう

若者は東京に出ていくものというイメージがあります。確かにその通りで、同級生の何人かは東京で活躍されている方もいらっしゃるでしょう。

それと同時に、地方の大都市も周辺の自治体から若い人を集めているようです。その傾向が顕著なのが福岡市です。九州の各県や四国、中国地方からも人を集めています。若い世代の人口の伸び率は東京も上回るようです。

自分が住む広島市も人口が増えています。恐らく四国4県、山口県、島根県、鳥取県などから人を吸い取っているのでしょう。

恐らく2019年の基準地価が大きく上昇した地方中核都市(札幌、仙台、広島、福岡)は、そのような傾向があるのでしょう。確かにそうした都市には大企業の支社があったり、地場の企業もたくさん存在します。また、首都圏や近畿には及ばないにしても、大学などの高等教育機関も多数存在します。就学や就職で周辺の自治体から地方の大都市へと若い世代が流れていきます。

そうなると若い世代が出て行ってしまう大都市の周辺自治体は、過疎や人口減少が進むことになります。一度地方の実家を離れてしまうと、仕事のことがありますのでなかなか地元に戻るということにはならないでしょう。家を買うのは、高齢者ではなく子育て世帯や働き盛りの人です。都市部以外の不動産需要はどんどん下落し、反対に都市部は上昇するか価格を維持するという2極化が進みそうです。

・インバウンド需要の高い地域の地価が上がる

基準地価の商業地の昨年比上昇率がトップだったのは北海道の俱知安町(くっちゃんちょう)でした。聞いたことない地名です。スキーで有名なニセコの周辺にある地域ですが、このニセコは外国人にかなり人気が高く、街に行くとほぼ外国人というような状況になっているようです。前年比で58.8%も上昇しています。2位は大阪の日本橋です。大阪の秋葉原のような街ですが、近年外国人観光客が押し寄せています。3位も大阪で梅田、4位は京都の祇園でした。沖縄も上昇率のトップに複数入っています。いずれもインバウンド需要が大きく高まっている地域であり、ホテルなどの需要に合わせて地価も大きく上昇しているようです。

最近韓国人観光客は減少しているようですが、日本に来られる外国人観光客数が増加する傾向はしばらく続くでしょう。そうしたインバウンドで人気の高まった地域は、まだまだ地価が上昇するかもしれません。

・なるべく中心部の利便性の高い立地を

人や家庭それぞれに需要は異なります。各地域もそれぞれそこに住む人の需要があります。各都市にはそこで働く人々が存在します。その土地で働く人の需要が各地方の不動産にはあります。なので仕事場の近くの不動産であれば、欲しい人が多くいるでしょう。仕事場の近くというとターミナル駅の近くなど都市の中心部になります。また、中心部に1本で到達できるような鉄道の沿線の駅近もそれなりに需要があるでしょう。

また、人口が減少すると、真っ先に減るのが都市部よりは田舎の方になるでしょう。そうなるとインフラ維持にお金がかかったり、店舗が維持できなくなり閉店してしまったりと住みづらい状況になっていきます。人口が減っていくと、人口はより都市部に集まるような流れが強まっていくようです。

日本の人口は減っていくことが予測されていますから、今後田舎の方はますます人口流出が大きくなり、都市部は人口流入より不動産需要が維持され、不動産価格もそこそこ維持されるような状況になるかもしれません。

地方都市で不動産を買う場合は、郊外で買うよりは都市の中心に近い物件を購入した方が良さそうです。

 

まとめ

以上、地方都市のマンションを購入した立場からのポジショントークに近い内容になったかもしれませんが、今後の地方都市での不動産購入について考えてみました。

最近発表された基準地価では、3大都市圏よりも地方の中核都市の方が価格の上昇率が高い状況が見られました。観光客の増加などにより、不動産需要が高まっているようです。特にインバウンドは地価の上昇に大きく関係しているようです。地価の上昇がもっとも高かったのが、北海道のスキーリゾートでした。数年前から質の良いパウダースノーを求めて外国人が集まっているという報道を見たことがあったのですが、実際にすごいことになっているようです。北海道の他、外国人観光客の多い沖縄も大きく上昇しています。もちろん京都も地価上昇中です。

各家庭の事情もあると思いますが、購入した不動産の資産価値を考慮した場合、観光需要の高まっている都市のなるべく中心部に近い駅近物件を購入した方が良いでしょう。