マンションを購入したはいいが、将来はどうなるのか。今は若い世代も多く、管理組合も活発です。しかし、この先数十年と住んだ後は？
マンションを購入した人は、少なからずこんな不安を抱えているのではないでしょうか。自分もその一人です。
今回は「負動産時代」という本を読みましたので、レポートしたいと思います。維持費はかかるが売るに売れない不動産を負動産と呼んでいます。もしかすると購入したマンションが負動産となってしまうリスクがあります。
不動産を購入したものからすると、この帯のキャッチフレーズに戦慄を覚えてしまいますね。どうも地獄への入り口に足を踏み入れてしまったようです。この本を読んで、冷や汗をかいてみましょう。
本の概要についてーまとめ
朝日新聞出版から出されている新書です。新聞誌上で連載されたシリーズに加筆してまとめられた本です。
上述したように維持費が継続して発生するが、売るに売れない不動産が負動産です。不動産を購入すると毎年固定資産税が課税されますし、マンションだと管理費や修繕積立金が毎月発生します。不動産を所有すると維持費だけでも大変です。
まず冒頭から空き家問題が取り上げてられています。昨今は空き家問題についてよく耳にします。空き家となると、風化して崩れたり、そもそも景観が悪くなります。周囲の家にも迷惑をかけてしまうのです。
しかし、ぼろぼろの空き家というと、ちょっと浮世離れした変わった人が住んでいるからと思いがちですが、実はそうとも言い切れないようです。
埼玉の一等地にあるぼろぼろの空き家。高齢の姉妹が所有者であるようですが、実はかなり古くから登記がなされておらず、その土地の権利者がかなり膨れ上がっているのでした。一等地なので家屋を解体して土地を売ればかなりの金額になるのですが、権利者それぞれから同意を取る必要があり、事実上不可能なのでした。そもそも登記が古くからされていないので、権利者が誰か分かりません。
登記の制度は不動産の所有者を守るためにありますが、それにより土地が塩漬けになってしまっている実情があるのです。法律などの制度がぼろぼろの空き家を生んでいるのでした。
相続時に登記がなされずに所有者不明となっている土地は、実は九州の面積よりも広いそうです。驚きですね。所有者不明の土地は郊外や地方に多いのですが、土地の価値が低い上に所有すると継続的に固定資産税を支払わなければならないので、誰も相続したがらないのです。年数が経つと相続人も雪だるま式に増えていきますので、もうこうなるとどうしようもありません。
マンションについても、様々な問題を抱えています。大きな原因は、一つの建物を住民同士で区分所有するという形態にあります。自分もマンションを購入した一人として、身につまされる思いです。マンションについては、後でスポットを当てたいと思います。
マンションというと、街中にある日常的に居住するためのものだけでなく、バブル期に流行したリゾートマンションも負動産となっている現状があります。リゾートマンションは豪華設備が売りなので、その分管理費や修繕積立金が高くなります。普段住む訳ではないので、滞納もかなり多いようです。その物件を売却するにも、実は滞納分も次の所有者が引き継ぐことになるため、滞納の多い物件は1万円というタダみたいな価格で売られることもあるのです。苦肉の策として、管理組合自らが競売となった部屋を購入する事例も紹介されています。
こうしたリゾートマンションや別荘は、買ったはいいがバブル崩壊で価格が大きく下落し、そのくせ管理費や修繕積立金、固定資産税は継続的に徴収されます。売りたくても売れない、バブルのツケなのです。
地方の田んぼが広がる風景の中に、アパートがいくつも建っていることがあります。これって相続税対策のためなんですね。そういうことで積極的に営業したのが、レオパレス21と大東建託でした。
サブリース契約って良く耳にしますよね。業者がアパートの部屋を一括で借り上げて、大家さんに家賃を支払います。ここに落とし穴があるようなのです。営業の時は30年家賃が変わらない旨の説明をしますが、実際は10年の家賃保証期間が過ぎると、家賃の値下げを求められるのです。しかし、建築費はオーナーが負担するので、ローンを抱えています。さらに、周りにも同じようなアパートがドンドン建つので、家賃の値下げ圧力は高まります。アパート経営の2割が赤字のようです。
こうしたサブリース契約の問題について、様々な事例が取り上げてられています。中には自己破産したケースもありました。
そして、上記の2社へと実際に取材した様子も記されています。どうも2社とも現場のやり方が良くないとの意見なのですが、過酷なノルマを課す実態もあるようです。
不動産を購入すると避けて通れないのが、固定資産税。実はこの固定資産税の算定のもととなる「公図」が結構でたらめなことがあるようです。どうも明治時代にちゃっちゃと作ったものが現代でも使われているのです。それにより不当に高い固定資産税が請求される事例があります。
この固定資産税。一定の価値を認めた不動産に対しては容赦なくかかってきます。以前の所有者が亡くなって、相続人が多くて登記ができず、名義は亡くなった人のままであったとしても、相続人の代表に通知が送りつけられます。「死亡者課税」というそうです。土地を売ろうにも、相続人が多すぎる場合は全員を把握できません。売れない上に、固定資産税だけは代表者に負担がのし掛かるのです。
地方の旅館の事例では、建物の固定資産税が高過ぎて、改修などの設備投資に回すお金が残らないという実態が書かれています。
固定資産税は地方自治体の税収の多くを占めるため、値下げするようなインセンティブは発生せず、どちらかというとそれに依存しています。高過ぎる固定資産税はその土地の魅力を減少させ、地域の衰退を招きかねません。しかも昨今はインバウンド需要の壊滅や自粛の影響により、旅館はかなり苦しんでいると聞きます。そのような状況でも建物や土地を所有する限り、固定資産税は課税されます。一時期、経済対策として固定資産税の減税という話題も耳にしましたが、旅館やホテル、飲食店を救う施策としては結構良かったんじゃないでしょうか。今となってはほとんど話題になっていませんが。
そして舞台は海外に移ります。海外でも日本と同様に負動産に苦しんでる土地があります。
まずはコルシカ島。一時期は島の半分が所有者不明の土地となってしまい、開発するにも交渉相手が分かりません。そこで法律を改正し、住民の登記を促すようにし、「ジルテク」という土地所有者のデータベースを作成したのです。それらの活動により、8年で所有者不明土地が2割減ったそうです。
次にフランスのマンションの事例。フランスでは住民の安全確保は行政の義務であるとして、建て替えが必要とされた物件は収容して建て替えるのです。
アメリカでは、放置された不動産を所有して、再生してから安く払い下げる「ランドバンク」の事例が紹介されています。
そしてドイツでは、いらなくなった土地を放棄できる制度があるようです。日本でも自治体に土地を寄付できることがあるようですが、ほとんど認められないようです。
この土地の所有権放棄について、裁判で争われた事例があります。土地を捨てられるかどうかの裁判です。結果的には敗訴しましたが、土地を持つことに対する不安を抱える人がたくさん存在するようです。民法には所有権の無い不動産は国庫に帰属するという規定があるのですが、相続放棄で国が土地を引き取ることはほとんど無いのが実状です。
ただ、国においても土地を放棄できるようにすべきかの議論が始まったようです。以前は土地を持っていれば価値が上がるという神話が存在しました。ところがバブルが崩壊し、日本中に資産価値の無い土地がたくさん発生しています。資産価値が無い上に、固定資産税はかかるのです。まさに負動産です。このような資産価値の無い土地に対して、どこまで公的機関が関与して、個人の責任はどこまでなのかという議論はほとんどなされてきていませんでした。
そうこうするうちに、そんな負動産はだれも欲しくないので、相続時に登記をせずにほったらかしにされます。年月が経つと、相続人が膨れ上がり、所有者不明の土地の出来上がりです。このような土地は、災害時の復興や道路の建設時など買収交渉の対象者が分からずかなり邪魔になってしまうのです。
新築主義や土地神話といったバブル期の状況に根差した制度が現在でも適用されているため、上記のような問題が発生しているのでした。負動産は、時代に合わせて土地や住宅の制度を変えてこなかった政府の怠慢のツケであるとされています。
マンションが抱える問題
マンション購入者としては、マンションが抱える問題について大変気になるところです。この本をもとにマンションの問題について考えてみたいと思います。
一つの建物を複数人で所有する区分所有という形態が、問題の根本にあるようです。
新築で入居した当初であれば、特に問題もないのでしょうけど、10年20年と経過すると徐々に問題が顕在化してきます。入居当初の住民が入れ替わったり、住民も高齢化してきます。そうなると管理費や修繕積立金の滞納の問題が発生します。自分が購入したマンションにおいても、滞納がちの家が出てきているようです。恐らく引き落とし口座にお金を入れ忘れていたというのが理由だと思いますが、何度かの督促を経て支払うということを繰り返しているようです。いずれ長期の滞納という事態に進展しなければいいのですが。
また、50年や60年と経過すると、建て替えの問題が出てきます。ところが世の中で建て替えができた事例は数えるほどしかありません。建て替えのためには全住民の5分の4の賛成が必要です。また、解体して土地を売却する場合は、全員の同意が必要となり、一人でも反対するとできなくなってしまいます。
新築だとまだ住民も若いでしょうけど、高齢化するとなかなか変化を望まなくなってしまうでしょうから、建て替えや売却に対して反対することになるでしょう。それに立て替えとなると、これまで積み立てた修繕費では足りないでしょうから、一戸あたり数百万から一千万という持ち出しが必要となります。そんな大金をどの家庭も出せるかというと、出せないことの方が多いでしょう。
あるマンションでは、外観がボロボロで今にも崩れてしまいかねないような状況のなか、男性が一人住んでいました。他の所有者が解体して更地を売却しようとしていましたが、その住民が反対して頓挫していたようです。結果的に裁判を起こして、別の住民が男性の部屋を買い取ることでようやく退去したそうです。マンションは、そこまでしないと建て替えや解体ができないのです。
根源的な問題は？
上にも書いたように、一つの建物を複数の住民で共同所有するという形にあるのでしょう。マンションに住んでいると、共用部分は自分のものではなく、人任せという感覚になりがちですが、実は自分もその所有者の一人であり、エレベーターが壊れたといった問題が発生すれば、費用を負担しなければならないのです。
滞納の問題が表面化すると大変です。管理費や修繕積立金をまじめに支払っている他の住民にしわ寄せがいってしまいます。
この本では部屋が相続放棄された事例が紹介されています。住民が亡くなって相続人が放棄してしまったが、滞納があるケースです。売却の手続きが開始されない間にも管理費等は発生し滞納金が積み上がります。売却しようにも、売却のための費用が発生してしまいますし、滞納分は次の所有者に引き継がれてしまうのです。年数も経って価値の下がったマンションだと、滞納分まで引き受けて購入する人はいないかもしれません。そうした事態に頭を抱えている管理組合も多いようです。
そして、建て替え等に対するハードルの高さも問題でしょう。更地にして売却する場合には所有者全員の同意が必要ですが、高齢化するとどうしても現状維持に傾きます。一人でも反対すると何も出来なくなるので、これからボロボロのまま放置されたマンションが増えてくるかもしれません。
解決法は？
マンションは管理を買えと言われます。マンションの価値を維持するためにも、管理が重要なのです。その管理は誰が担うかというと、管理会社ではなく管理組合、そう所有者である自分達なのです。
滞納を放置すると、それが他の家庭にも広がり、モラルハザードを起こしかねません。修繕積立金が不足すると、満足な修理が出来ずスラム化してしまうかもしれません。
うちのマンションでも入金を忘れるのか、しょっちゅう滞納する人がいます。実は自分も口座にお金が足りないことがあって、一度滞納してしまったことがあります。もちろんすぐ支払いました。議事録を確認すると、滞納がちの人にはしつこく督促しているようです。マンションにおいては、滞納は許さないという姿勢が重要だと思います。
また、各住民においても、当事者であるという意識が大切です。同じマンションでも、賃貸と分譲では大きく異なります。分譲マンションの所有者は当事者でもあります。忙しくて管理組合に参加できなくても、議事録には欠かさず目を通す姿勢が大切であると思います。
また法律などの制度面でも、現状ではなかなか建て替えや売却が難しく、そのままマンションがスラム化してしまうような制度となっており、住民達だけでは立ち行かなくなったような物件に対しては、行政が積極的に関われる仕組みも必要でしょう。
本の中ではフランスの事例が紹介されています。フランスでは、建物の危険性の除去も行政の責任であり、どうしようもないマンションは行政が接収して建て替えを行なうようです。また、ドイツでは不動産を捨てられる制度があるようです。日本においては、あくまでも個人の責任であり、その結果放置された物件が多く発生する現状があります。公的機関が関われるような制度も必要なのかもしれません。
あと、容積率の緩和といったことも考えられるでしょう。建て替えが出来たマンションは、容積率に余裕があるマンションなのです。どういうことかというと、以前は100戸の建物だったとして、容積率に余裕があればより大きな建物に建て替えて、200戸確保出来たとします。その新たな100戸を売却することで建て替えの資金とするのです。最近のマンションは容積率がギリギリで建てられていることが多いので、このような施策はほぼ不可能でしょう。なのある一定の築年数を経たマンションについては、容積率を緩和するような施策もあってもいいかもしれません。
また、解体して更地にするような場合には、解体費に対して補助金を出すような政策も考えられると思います。
まとめ
以上「負動産時代」読んでみて、内容をまとめてみた上で、マンションについて考えてみました。本の内容は、空き家、マンション、土地など不動産全般の問題について書かれていますので、マンション以外でも参考になると思います。
まだ新築から1年とちょっと。管理組合も活発に活動しており、マナーやモラルの見張り番として活躍しています。
20年30年と経つとどうなるのでしょうか。戸建てであれば、すべて個人の範疇ですが、他人と同じ建物を共有する分譲マンションという形態は、自分ではどうしようもない事も出てくることでしょう。建物と一緒に住民も高齢化することから、マンションは様々な問題を孕んでいます。
マンションを購入した人はそんな暗い将来を望んでいないと思います。マンションを買ったからこそ、他の高齢化したマンションが抱える問題を知っておく必要があるでしょう。
