持ち家と賃貸。
どちらが良いのか。永遠のテーマですね。最近の風潮としては、賃貸派が優勢な様子です。
家を買うと、簡単に引っ越しできなくなりますから、自らの自由を縛ることになります。また、大きなローンを抱えるリスクもあります。ローン返済の義務があるので、転職や起業といったチャレンジがしづらくなります。
また、マイホームはだんだんと価値が落ちていくものであり、しかも固定資産税や修繕などの出費が定期的に必要となりますので、「負債」であるという意見もあります。
確かにマイホームは、自分への足かせとなる可能性があります。
とはいえ、じゃあどっちにすべきと確定的な結論が出ている訳ではありません。
持ち家と賃貸。どちらが有利なのか結論が出ないということは、それぞれにメリットとデメリットがあるとも言えます。経済的にも、家賃を支払い続けるのがいいのか、資産として購入した方がお得なのか。
個人的にはマイホームを買ったので、マイホーム購入を支持する立場。今回の記事では、持ち家の経済的なメリットについて考えてみたいと思います。
持ち家の経済的なメリットとは？
ネット上のインフルエンサーの人たちの意見を聞く限り、持ち家はやめとけという意見ばかり。不動産投資ならまだしも、持ち家はただ家を消費するだけでなく価値を下げていくものであり、ローン金利や税金、修繕費用など、お金を吸い取っていくものです。
そう考えると確かに負債であり、経済的にはメリットがなさそう。
ただ、一概にそうとは言えないと思います。これから紹介するように、経済的なメリットだってあるはず。持ち家を持つことで得られる経済的なメリットを考えてみました。
老後の負担 賃貸だと老後も家賃が出ていく
リタイア後は労働収入がなくなります。年金と現役時代に築いた資産で暮らすことに。年金では当然現役時代ほどの月収は得られません。生活費を抑えなければなりません。孫ができたら、それこそ出費がかさみます。うちもおじいちゃんおばあちゃんに色々買ってもらいました。
家賃は固定費。老後も賃貸だと、毎月の固定費が否応なく出ていきます。定期的な収入が下がった状態で、固定費が毎月出ていくのって結構厳しいのでは。死ぬまで毎月家賃を払うのでしょうか。年金暮らしで、毎月6万円や7万円を払い続けられるのでしょうか。
ネットで活躍するインフルエンサーなら、稼いでいるので問題ないのでしょうけど、一般的なサラリーマンでマネをしても大丈夫なのかと思ってしまいます。
確かに分譲マンションの場合は、固定費がかかります。管理費や修繕積立金ですね。固定資産税もかかります。月にすると4万円くらいになるのでしょうか。ただ、修繕積立金はその名の通りマンションの価値を維持する修繕のためのお金なので、自分のお金とも言えます。
毎月持ち家の固定費が4万円としても、賃貸よりは安いですよね。4万円ではワンルームでも難しいです。しかも夫婦二人なら１LDKや２LDKに住みたいところ。ますます家賃が高くなります。
しかも、高齢者はなかなか賃貸の契約ができないというケースもあります。部屋を貸す大家から見ると、高齢者はあまり嬉しくないお客さんみたいです。今後人口減少によりが増えたりして、高齢者には貸さないなんてことは減るだろうという予測もあります。しかし、本当にそうなるかは分かりませんよね。高齢者になってから後悔しても遅いのです。
また、リタイヤ後に中古の安い家を購入するという方法も聞いたことがあります。安い一軒家だと、数百万円くらいで売りに出されています。老後もずっと賃貸で住むよりは、現実的な選択であると思います。確かにそんな方法もあるなと思いますが、リフォームでそこそこの出費が必要になりますし、それって結局は持ち家派になるということですよね。
投資と消費 持ち家は投資の側面も
持ち家の購入は、家電や自動車の購入といった消費とは一線を画します。そう、投資という側面もあります。不動産は株式などと並ぶ資産です。
「資産三分法」という言葉があります。それは、自分の資産を「現金」「株式」「不動産」の３つの資産に分けて所有すること。 例えば株式のみのポートフォリオの場合、リーマンショックのようなことがあると、一気に資産が目減りしてしまいます。資産を分けて持てば、暴落のショックを抑えることができます。
そう、不動産である持ち家は立派な資産なのです。いざとなれば売却することも可能ですし、人に貸して収入を得ることも可能です。
賃貸の場合は、不動産を所有する大家へ自分の所得が移管されるだけ。ずっと賃貸だと、不動産が自分のものになることはありませんし、不動産投資家である大家さんへ貢ぐばかりです。家の購入は投資と消費の両面合わせたものでありますが、賃貸は完全に消費であると言えるでしょう。
先程の老後の話に繋がりますが、資産を持つと持たないでは、老後の豊かさも大きく異なるはず。不動産を所有していれば、リバースモーゲージを利用することができますし、子の世代に資産を残すこともできます。資産を持つ者と持たない者に分かれてしまいます。
ただ、資産の三分法とは言いつつも、高額な家を購入すると資産の大半が不動産に偏って、バランスが悪くなるという側面もあります。
低い金利で大きなレバレッジ 金利の低い住宅ローン
ずっと低金利が続いています。変動金利の場合は、0.5%を切るような場合も。固定金利だって1％代前半です。かつてない低金利状態が続いています。バブルの頃なんて、7％や8％もあったっていうのですから、だいぶ状況が変わったものです。バブルの頃は、預金金利も高かったのですが。
低金利の恩恵は、借金しやすくなること。こんなに低い金利で何千万ものお金を借りられるのって、住宅ローンくらいのものです。確かに多額のローンを抱える住宅ローンはリスクもありますが、このような低金利でお金を借りて資産を持つことができるという面もあります。
自分の資金の何倍ものお金を借りて投資することを「レバレッジ」をかけるといったりします。株式の信用取引や為替のFXが有名ですね。住宅ローンはまさに不動産のレバレッジ投資とも言えます。数百万円の頭金で何千万円もの物件を購入することができます。しかも低金利で。
将来的に、もしかすると金利が上昇する局面がやってくるかもしれません。こんなに低い金利で借りられるのは今だけかも。それは誰にも分かりませんが。ただ、将来を考えた場合、今ここでレバレッジをかけて不動産を持つか持たないかで大きな差になる可能性もあります。
インフレ対策 インフレに不動産は有利
アベノミクスの目的は、2%の継続的なインフレを起こすことでした。そのために、黒田バズーカと呼ばれる異次元の量的緩和が行われました。
日本経済は何十年もデフレの状態。企業の経営者もデフレマインドが染み付いており、コストを下げることしか頭にありません。人々の給料も上がりません。先進国で給料が上昇していないのは日本くらいのものです。
継続的な緩やかなインフレは、経済に良い影響をもたらすと考えられています。ちょうどいいのが２％なのでしょう。インフレとはものの価格が上昇し、その反対にお金の価値が下がること。お金をお金のままで持っていると、価値が段々と減少し数年前まで同じ金額で買えていたものが買えなくなります。それなら早く使ってやろうということで、消費への刺激策になるのです。消費が増えれば企業収益も上昇し、設備投資がふえたり、従業員への給与が上昇します。経済成長へと繋がるのです。
異次元の金融緩和を続けてきましたが、2％のインフレには程遠い状況です。それは、異次元の金融緩和でお金の量（マネーサプライ）は増やし続けてきましたが、そのお金が人々の懐に入っていないからでしょう。消費が増えないと、インフレは起きないのです。
とは言え、コロナによる経済の落ち込みに対して、世界中で金融緩和が実施されました。昨今の株高はその影響であると言われています。これだけお金が刷られると、お金の価値が薄まる可能性があります。つまりインフレになる可能性が。現にアメリカではインフレが起きつつあります。世界中でインフレが起きると、日本にもその効果が波及するかもしれません。
インフレになると、現物資産が強くなります。株や不動産などですね。逆に現金で持っていると不利になります。不動産を所有していれば、インフレ対策になるのです。
ただし、物件による 資産価値のある家を
投資や資産などと持ち家を買うことのメリットを書いてきましたが、本当にメリットとなるには一つ条件があります。
それは資産価値を維持できる家を買うこと。それじゃどの家が価値を維持できるのかは、自分を含めてなかなか素人には判断が難しいです。
資産価値という点でよく話題に登るのが、広尾ガーデンヒルズです。六本木ヒルズを目の前に広がる巨大なマンション群であり、30年以上前に開発されたにも関わらず、億単位の価格で取り引きされています。東京のど真ん中にありながら、異世界のような静かな環境がその希少性を高めているのでしょう。このような物件は、ビンテージマンションと呼ばれたりします。
どの物件がビンテージ化するかなんて、なかなか素人には判断が難しいですが、抑えておくべきポイントはあります。
それはなんと言っても立地です。今後も需要が見込まれるエリアを選ぶと良いでしょう。資産価値＝需要の高さです。
例えば、都市部の駅から徒歩5分以内の物件。
まずはどんな地域を選ぶかが大切。都市部と郊外なら、断然都市部を選ぶべきです。近頃、コロナ禍をうけて郊外の物件が人気になっていると聞きます。将来の価値のことを考えると良くない選択である気がします。
今後日本は人口減少社会。人口が減るとどうなるかというと、田舎や郊外の人口が減少し、都市部に人が集まるようになります。政府や自治体もコンパクトシティを打ち出しており、都市部以外の需要は今後落ちていくでしょう。
都市部といっても、なるべく周辺から人々が集まるような、その地方の中心都市を選ぶべきです。今後も需要が維持される可能性が高いです。
そしてなんといっても駅前駅近。駅から徒歩何分と言う単位で示されますが、許容される時間は年々短縮傾向にあるようで、徒歩10分までいくと敬遠されやすくなります。徒歩5分以内の物件を選ぶべきでしょう。
また、駅は駅でも都心部に出やすいような人気の路線だと有利です。テレワークが普及したので、通勤時間は注目されなくなりつつあると考えがちですが、実は逆なのではと考えています。
というのも、テレワークを機に通勤時間の無駄を大いに実感したからこそ、通勤に時間のかかる物件のニーズはますます下がっていくのではと思います。なんだかんだ言って、コロナが落ち着いたら、またこれまで通りオフィスに人が戻っていくのでしょう。テレワークだけだと非効率であるという意見も見られるようになりました。
今後も需要のありそうな立地を選択することが重要です。つまるところ、資産価値を維持すると言う目的においては、現時点においても価格の高い物件を買うべきなのかもしれません。
まとめ
持ち家派の立場から、経済面における持ち家のメリットを考えてきました。
キーとなるのが、価値の下がりにくい物件であるかどうか。不動産が負動産にならないことです。
果たして、我が家はどうなるのでしょうか。
