マンションを買う。
ほとんどの人にとって初体験のことばかり。どのように進めるのか、不安に感じることもあるでしょう。
基本的には販売会社から案内がありますので、それに促されるまま進めればOKです。ただ、購入までの流れを知っておけば、不安なく進めることができるはず。無駄に高い出費を抑えることもできるかもしれません。
今回の記事では、新築マンション購入全体の流れを解説したいと思います。マンション購入を検討されている方の参考になれば幸いです。ちょっと長い記事なので、必要な箇所だけ読んでいただければと思います。
また、あくまでも流れ全体を解説しているだけなので、より詳しく説明した記事へのリンクも貼っております。
新築分譲マンションの購入。どんなことがあるの？全体の流れを解説。
新築マンションの購入。何度も経験できる人は稀でしょう。多くの人にとって、人生一度の買い物です。もちろん自分も初めての経験であり、ネットの情報が大いに役に立ちました。
全体の流れとその時点で必要な作業をまとめました。
情報収集をする 目当てのマンションを探す
家が欲しいなー。なんて考え始めました。まずは情報収集。家を探しましょう。
とは言え、自分が欲しいエリアに欲しいと思えるマンションがあるとも限りません。マンションの購入はまさに運命です。
マンションを探すにあたっては、まず希望の条件を押さえておきましょう。
・エリア
・間取り（必要な部屋の数）
・駐車場の有無や形態
・予算、毎月のローン返済可能額
などなど。
細かく検討すれば、マンションの規模（戸数）であったり、床の厚み、キッチンの設備など考えるべき事はたくさんあります。ただ、細かい条件を決めると、買えなくなってしまいます。フルでオーダー可能な注文住宅と違って、規格品であるマンションはある程度の妥協は必要です。
とりあえずエリアと予算は重要でしょう。
まず目当ての物件を探さなければなりません。新築マンションの宣伝って、いまだに折り込みチラシがメインだったりします。各物件のWEBサイトはそれぞれ趣向を凝らしたものが用意されますが、そもそもその物件が販売中であることを知らなければなりません。
新聞をとっている家庭も減っているでしょうから、折り込みチラシを見る機会がありません。我が家もそうです。そんな時は、SUUMOやyahoo不動産といったポータルサイトが強い味方になってくれるでしょう。
あるいは、自分の足で見つける方法も。まさに、自分がそうでした。たまたま近所を散歩しているときに、結構大きな空き地に柵が立っていました。おっマンションが建つのでは？これから建設が始まるのであれば、概要を表記した白い看板が掲げられています。マンションが建つなら要注目です。
販売センターに訪問、モデルルーム見学
目当ての物件を発見。売り出し後の物件であれば、販売センターやモデルルームが完成しているので訪問してみましょう。また、新築物件の場合、売り出し前からアプローチすることができます。
たいていの新築物件では、販売を開始する前に資料請求等の受付を開始します。「プロジェクト発表会」と称して物件概要の説明会を実施することも。ここで参加する顧客は、わざわざ販売前の早い段階から資料請求をしてイベントにも参加しているのですから、かなり確率の高い見込み顧客なのです。
申し込みまでに何度か足を運ぶことに。最初は資料だけの簡単説明。次はモデルルーム見学会。そして価格の発表などなど。
一般販売が開始される前のタイミングで、いったん見込み顧客に価格表を見せることがあります。しかし、その価格そのままで販売が開始される訳ではありません。あくまでも牽制球。一番の見込み顧客達に見せてみて、反応をみているのです。一度価格を決めてしまうと、後から変更することはほぼ不可能。完成後かなりの期間売れ残らないと、値下げはできないのです。
人生を左右するような高い買い物。自分が買ったマンションが簡単に値下げして販売されてしまうと心穏やかではいられません。かといって最初から安く売ると、企業として利益が減少してしまいます。マンションの値付けって難しいのでしょうね。
マンション購入のプロセスの中では、何度もモデルルームに訪れることになります。モデルルームって楽しいですよね。オシャレな家は夢があります。
ただ、注意しなければならのは、あくまでも夢であること。モデルルームは高価な４LDKの部屋がベースになっていますし、オプションてんこ盛りです。いいですか？あなたの部屋の壁紙は白ですよ。モデルルームのようなオシャレな壁紙ではありませんし、全ての壁の壁紙をあんな感じに変更すれば、そこそこのお値段がします。
１．予約
コロナ禍もあり、たいていのモデルルームでは事前の予約が求められます。 WEBサイトから予約可能です。
２．アンケート記入
来場したらまず先にアンケートの記入が求められます。氏名や住所などの基本的な事項のほか、現在の住居の形態、年収や勤務先も書かなければなりません。販売会社としては、冷やかしか本気の客かの判断材料となるのでしょう。
３．物件についての説明
簡単に物件についての説明をしてもらいます。ビデオが用意されていることも。
物件の全体像がわかるような模型もあります。
４．モデルルームの見学
実際にモデルルームを見学します。モデルルームは玄関からバルコニーまで忠実に再現されています。
このキラキラした家が自分の家になるのかとワクワクした気持ちで見てしまいますが、上にも書いたように実際の部屋はもっと質素なものです。
５．商談、価格の提示
最後に商談ルームに戻って、商談です。商談といっても、すぐに購入を決めてくれという訳ではありません。
まずは価格表の提示。マンションは部屋によって広さが異なりますし、階によっても価格が違います。高い階になるほど価格も上がります。マンションは部屋それぞれに異なる価格が設定されているのです。
発売後しばらく経ったマンションの価格表では、すでに販売済みの部屋にはバラの花が被せて表示されていたりします。残った部屋から選ぶことになります。傾向としては、３LDKの買いやすい価格の部屋から売れていくようです。
最後にイベントの案内や、次回訪問の予定を決めて終了です。
一般販売の開始、要望書の提出
しばらくすると第一期の販売が開始されます。目的の部屋を買うには、このタイミングで申し込みをしなければなりません。マンションの販売は基本的に先着順です。抽選販売になるのは、よっぽどの人気物件か、この売り出しのタイミングくらい。
人気が出そうな部屋は、もしかすると複数の申し込みが重なる場合も。同じマンションといえども、その部屋は一つしかありません。不動産は世界に一つしかないのです。その場合は、抽選となります。
販売会社の営業マンは、なるべく抽選を避けようとします。「抽選で落ちてしまうと、第二希望も買えないかも」なんて言って、何とか抽選を避けようと調整します。購入者に妥協を促します。世界に一つのその部屋。抽選で落ちると、他の部屋の購入まで敬遠してしまうかもしれません。本来なら2部屋売れるはずが、1部屋になってしまう可能性を危惧しているのです。
第一期申込の締切日が過ぎると、申し込みが確定されます。この時点で購入の権利が確定されます。申し込んだはいいが、実際にその部屋が買えるかどうかはその時点まで分かりません。連絡が来るまで結構ドキドキするものです。
申し込みが確定したら、要望書の提出と住宅ローンの仮審査を求められます。
要望書とは、購入の正式な契約はまだ先になりますが、とりあえずその部屋を購入しますよとの意思を示すための書類です。
これを出したからといって、必ず購入しなければならないということではありません。契約の予約みたいなものです。
ちなみにマンションの販売は、第一期や第二期、最終期などと期を分けて販売されます。それは小出しに販売することにより、売れ残り感を無くすことや、価格調整の余地を持つことが目的です。また、一度にたくさん契約をすると、事務手続きなども大変なようです。
価格表でも第一期であれば、第二期以降で販売予定の部屋は価格がブランクになっています。売り出し中の部屋から選択することになりますが、相談すれば売り出し前の部屋でも購入できることも。販売会社としては、早く完売することが目的なのです。
住宅ローンの仮審査
住宅ローンの仮審査とは、ローンを借りられるかどうかのテストみたいなものです。
要望書を出すときには、仮審査の通過も求められます。
購入を申し込んできた人が、ローンを借りられない人だと、部屋がキャンセルになってしまいます。販売の計画が崩れてしまいます。キャンセル後なかなか売れないなんて可能性も。
そのため、売っていい人=住宅ローンが借りられる人かどうか確かめる必要があり、要望書を提出する際には仮審査が必ず必要となります。
仮審査と実際にローンを申し込む金融機関は違っても問題ありません。仮審査は販売会社に言われるまま提携の金融機関に依頼し、本申込は自分が選んだ金融機関を使うことも可能です。
自分の場合も、仮審査は販売会社提携の地銀で実施しました。もちろんそのままその地銀で借りることができましたが、金利が多少高めだったので別の金融機関で借りることにしました。
売買契約・・・契約会に参加、手付金の支払い
新築マンションは、販売の初期にドッと部屋が売れて、あとはだらだらと少しずつ売れていきます。そのドッとの段階では、全部屋の半数以上が売れてしまうことも。
ただ、売れたといってもまだ要望書の段階。売買契約を交わして初めて「売れた」ということになります。売買契約は、法定の説明など結構時間がかかるもの。各家庭それぞれ個別に対応してすると途方もない時間がかかります。そこで、初期に購入した家庭が集まって「契約会」が開催されるのです。大きな会館などを借りて実施されます。
購入した立場からすると、他にどんな家族が購入しているのか、初めて接する機会でもあります。
当日は実印等を持参します。重要事項などが読み上げられ、促されるまま判子を押していきます。
同じタイミングで手付金も支払います。手付金は販売代金の一部を前もって支払う形になります。マンション価格とは別に支払う訳ではありません。
しかし注意が必要なのが、支払った手付金は基本的に戻ってこないということ。契約後、こちらの都合で購入をキャンセルする場合、手付金は違約金として販売会社のものとなってしまいます。ただ、住宅ローンの審査を理由とする場合は、戻ってくることが多いようです。
で、手付金っていくら払えばいいのか。相場としては、物件価格の10%程度とされています。
10%って結構大きいですよね。5,000万円の物件だと500万です。まあ頭金としてみなすこともできますが、一気にそんな現金を払いこむのはリスクが高いです。そもそもそんなまとまったお金持ってないし、、、。
我が家は物件価格の5%に満たない程度しか支払っていません。営業の方からも特に何も言われなかったので、もしかしたらどの家でもらそんなものなのかもしれません。物件価格が高騰するなか、10%の手付金は厳しいという認識なのでしょう。
オプションの検討・申込み
マンションの契約が終了したら、次は自分の色に染めていくターンです。
オプションのカタログがドサっと送られてきますので、あれやこれや妄想を膨らましましょう。妄想と書いたのは、結構いいお値段がするから。色々と頼みたくなりますが、予算という制約があります。
オプションには、2段階の申し込みタイミングがあります。一つは部屋の設備や仕様に関わるもの。もう一つは、カーテンや家電など部屋が完成してからでも取り付け可能なもの。
設備や仕様のオプションとは、壁紙、間取りの変更、キッチンの天板の変更、トイレのグレードアップ、コンセントの追加、ダウンライトの追加など後から変更するのが難しいオプションのこと。申し込みの締め切りも早めに設定されます。
また、特徴としては階によって締め切り日が異なります。上の階にいくほど、締め切り日は後になります。当然マンションは１階から順番に建てていきますから、それゆえに早く完成する下の階ほど締め切りのタイミングが早くなるのです。
引き渡しのタイミングが近づくと、インテリアオプション販売の案内が届きます。照明やカーテン、エアコンといった家電などの販売会です。後から取り付けできるものなので、もちろん他で頼んでも問題ありません。
ここで買うメリットは、引き渡し時点ですでに取り付けられていること。すぐに住み始めることができます。
デメリットは価格が高めなこと。結構高いです。我が家はここで購入したのは窓のフィルムくらい。家電やカーテンは別のお店で購入しました。
各種書類の準備
主にマンションを登記するための書類と、住宅ローン申し込み時に必要な書類です。
登記のための書類は印鑑証明や住民票など、住宅ローン申し込み時には住民税の課税証明書などが必要となります。住んでいる地域の役所へ取得しに行かなければなりません。
前もって必要書類を押さえておけば、何度も役所へ行く必要がなくなります。
住宅ローンの本申込
住宅ローンを申し込む前には、究極の２択が迫られます。それは、金利のタイプを変動にするか固定にするか。
マンション販売の場で支払い例として提示されるのは、たいてい変動金利です。それは、金利が低い変動の方が月々の支払い額を低く見せることができるため。購入へのハードルを下げようという魂胆です。言われるがまま変動を選んでいる人も多いようですが、結局は自分のお金なのでよくよく検討した上で選択しなければなりません。
選ぶ金利タイプによって、アプローチすべき金融機関も異なります。
例えば変動金利を選択したら、金利は断然ネット系の銀行が低くなります。住信SBI銀行や楽天銀行など。イオン銀行やKDDI系のじぶん銀行なども。変動金利は価格競争が激しい分野であり、0.5％を切るなどかなり安くなっています。
一方で変動金利は金利が上昇するリスクも抱えています。金利上昇のリスクがないのが固定金利。それゆえ金利も高めに設定されています。
固定金利を選択する場合、物件価格の10％以上の頭金を支払えるなら、フラット35を利用しても良いでしょう。優良な物件なら、フラット35Sといってさらに金利が優遇されるサービスもあります。フラット35なら、たいていの金融機関で取り扱いがありますが、金融機関によって金利の上下がありますので、その辺りは良く調べておきましょう。アルヒのような専門のノンバンクもあります。
フラット35以外の固定金利は選択肢が限られます。固定金利は銀行側にリスクがあるので、体力のある大きい銀行しか取り扱いができません。あったとしても10年程度までの短期の固定金利です。35年の固定を借りようと思うと、三菱UFJやみずほといった都市銀行が選択肢となります。自分もその借り方です。
入居説明会
いよいよ外観は完成した様子。今は内装の工事中かな？
そんな時期になると入居説明会が開催されます。基本的にはマンションの提携サービスに関する説明会です。例えば生協やヨシケイといった食配の提携がある場合、それぞれの会社の担当者からサービスの説明がされます。そのほか、新聞や電気、牛乳配達、クリーニング、浄水器など。
浄水器は標準仕様で浄水器付きの水栓がついており、仕方ないのでカートリッジの定期送付を申し込みしました。また、生協は結構便利で以前から使っており、新居でも申し込むことにしました。最近のマンションでは、食配のステーションが付属していることが多いと思います。家にいなくもて受け取れるので便利ですよ。
実用的なことといえば、司法書士からの説明がありました。登記の申請書への押印や取得すべき書類の説明などです。
あと、駐車場の抽選も。くじを引いて、出た順番で枠を選んでいきます。当然入り口から近い場所から埋まっていきます。自分はくじ運が悪く、真ん中くらいの順番でしたが、比較的近い場所を確保できました。ラッキーでしたね。
内覧会
いよいよ「我が家」に足を踏み入れる瞬間。かなりワクワクします。
しかし、ただただ感動してばかりはいられません。瑕疵を見つける場でもあります。壁や床に傷がないか、傾いてないか、取り付けられた設備はきちんと動くのか、頼んだオプションはきちんと取り付けられているのか、しっかりと確認しなければなりません。
もちろん保証がつくので、居住後でも対応してくれます。ただ、住み始めた後に色々直すのは大変なので、この場で問題を発見しておきたいものです。
また、内覧会後はしばらく部屋に入れなくなります。次入れるのは鍵の引き渡し時。
カーテンや家具を揃えるのに、部屋のサイズを控えておきましょう。我が家はメジャーと筆記用具を持参し、各部屋のサイズを測りました。窓枠のサイズも忘れずに。
あと、工事直後なので、まだ床が汚れていることもあります。スリッパも持っていきましょう。
家具、家電、カーテン等の購入
内覧会で部屋のサイズを把握。カーテンなどを買いに行きましょう。
インテリアオプション販売会で購入しておけば、これらの作業は不要です。しかし、この作業が不要になるのは相当のリッチマンでしょう。我々庶民は、少しでも安くなる方法を検討し実行に移すのみ。
カーテンは案外見落としがちなポイント。実は結構お金がかかるのです。分譲マンションの場合、ベランダの窓などかなり大きく作られており、既製品で合うサイズは少ないです。基本的にオーダーすることになります。オーダーすると結構値が張りますよね。
インテリアオプション販売会で一応カーテンの見積もりをしていただきましたが、出された価格が60万オーバー。えっカーテンに60万？この見積もりを提示する目の前のおじさんは、頭がおかしいんじゃないかと疑ったほど。いやいや、ちょっといいカーテンならそれくらいの値段はするものなのです。我が家にはオーバースペックでした。
ニトリなどでもオーダーができますし、実はカーテン専門店でも結構リーズナブルにオーダーができるお店もあります。我が家は専門店にお願いしました。
引き渡し、住宅ローンの実行
いよいよ引き渡し。家の鍵を受け取ります。引き渡しはたくさんの家族が入居する関係上、日時を決めて順番に実施されていきます。ただ単に鍵を受け取るだけでなく、ポストの開け方や宅配ボックスの使い方など共用部の説明もあります。
また、工事の際に若干当初の仕様と異なる箇所が出てきてしまいます。タイルの貼り方のちょっとした変更など、言われてみないと分からないような部分。それらの説明もありました。
ちょうど時を同じくして、大きな数字がマンション販売会社の口座に振り込まれます。住宅ローンが実行された瞬間です。この瞬間から長期間のローン地獄が始まります。
引っ越し
新築マンションの引っ越しは、引っ越したい時に自由にできる訳ではありません。一斉にたくさんの家族が入居するので、引っ越しの日時は調整しなければなりません。トラックの駐車スペースや、使えるエレベーターは限られるので、一度に複数の家族の引っ越しなんてできませんよね。
そのため、特定の引っ越し会社が「幹事会社」として調整することになります。アートかサカイか日通などが幹事会社に選ばれたとして、それじゃ引っ越しはその会社にお願いしなければならないのか。
実はそんなことはなく、あくまでも日程の調整をする立場であり、別の会社から見積もりを取って安いところに依頼してもOKです。まあ、幹事会社の見積もりがそんなに高くなければ、そのままお願いしたほうが便利ではあります。
分譲マンションの引き渡しは、3月末であることが多いです。それは、日本企業の決算は３月末が多く、マンション販売会社も決算期であるため。
ただ、この３月末は引っ越しをするのにもっとも大変な時期。我々消費者としては嬉しくない時期です。１年でもっとも需要が高まる時期ですから、引っ越し代が高騰します。「引っ越し難民」という言葉も生まれたほど。我が家も3月末の引き渡しでしたが、引っ越しは4月末に実施することにしました。
引っ越しが完了したら、以前住んでいた賃貸マンションともお別れ。新しい生活が始まります。
入居後
ようやく始まった新生活。いやー、新しい家はやっぱりいいですね。
分譲マンションは賃貸と違って設備が充実しています。暮らしの質が向上します。高い買い物ですが。
入居後も色々と作業が待っています。
まず管理組合の総会。初めての総会です。いずれ自分にも理事の順番が回ってきます。マンションをいい状態で維持するためには、管理組合の活動が欠かせません。
１年を経過するタイミングには、まず確定申告が。住宅ローン控除を受けるには、初回だけ確定申告を行う必要があります。サラリーマンなのであまり縁がありませんでしたが、ネットで調べながらやれば案外簡単に終了しました。２年目以降は、会社の年末調整で申請が可能となります。
そして、恐怖の固定資産税。しれっと通知がやってきます。我が家は12万ほどでした。痛いですよね。戻ってきたローン控除の一部は固定資産税に消えてしまいます。固定資産税は4月の頭頃に通知が届きます。一括で支払うこともできますし、４分割して支払うことも可能です。
さらに、忘れた頃に不動産取得税の通知も届きます。我が家は4万円くらいでした。本当に忘れた頃に届きました。不動産を持つと、税金の嵐ですね。
まとめ
以上新築分譲マンションの購入の流れについて説明してきました。物件を見つけるところから、購入後の税金の話まで。かなり長い記事となってしまいました。一度に全部読むと大変なので、必要な部分だけお読みください。
でもそれだけ、マンションの購入にはやることが多いのです。準備すべき書類もたくさん。あらかじめこんなことを知っておけば、スムーズにことが運びますし、無駄に高い費用を払わなくて済むようになる場合も。
これからマンションを購入される方がいらっしゃれば、参考にしていただけると幸いです。
