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資産バブルが発生中?今後の住宅ローン金利の動向を考えてみる

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企業倒産に関するニュースをよく聞くようになりました。レナウンが倒産したのはびっくりしましたね。あのルマン24時間レースに勝利したマツダ787Bのスポンサーがレナウンでした。おじさん世代は大きなショックを受けたことでしょう。

今年の3月頃から影響が大きく出始めました。緊急事態宣言の解除や県外への移動の自粛要請が緩和され、経済活動もようやく元に戻ってきそうな気配を見せ始めています。

この数ヶ月間、世界中の経済は深刻なダメージを受けました。旅行や飲食などのサービス業はもちろんのこと、製造業も大きな影響を受けています。受注が大きく減ったので、週に3日休みにするなど営業日を減らして対応している企業が多くあります。一部上場の大手製造業でもそんな感じです。

世の中の景気は確かに悪くなっているようなのですが、株価は上昇しています。これから経済が回復する期待なのか、各国の政府の経済対策によるジャブジャブのマナーによるものなのかは分かりませんが、とにかく世界中で株価が上がっているのです。

では住宅ローンの金利はどうなっているのでしょうか。一般的には景気が悪くなると、ローン金利は下がりやすくなります。実際に下がっているのでしょうか。

 

 

 

住宅ローン金利の推移は?

住宅ローン金利はどうなったのでしょうか。結論から言うと、横ばいかほんの少し上昇しています。

フラット35の金利推移を確認してみましょう。21年以上35年未満で融資の比率が9割以下の金利です。

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例えば自粛の影響が出始める直前の2019年12月や2020年1月の金利はそれぞれ1.21%と1.27%です。5月や6月の金利はと言うと、1.3%と1.29%となっており、ほんのわずかではありますが上昇しているのです。3月はコロナショックの影響からか若干下がっていますが、4月になると一気に1.3%まで上昇しています。

これは一体どういうことなのでしょうか。

 

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長期金利が上昇したから

固定金利は長期金利つまり10年物国債の取引価格に影響を受けます。

国債に人気が出てたくさん買われると、国債価格が上昇します。それにより利回りが低下つまり金利が下がります。逆に株式などに注目が集まり、国債が売られると価格が下がり金利が上昇します。

つまり住宅ローン金利が上昇したということは、国債が売られる局面があったということなのです。

長期金利の推移を見てみると、以前はマイナス金利が当然という状況でしたが、3月以降はプラス圏で推移しています。

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なぜ安全資産の国債が売られた?

もちろん専門家ではないので理由はよく分かりませんが、ニュースなどからこのように推察してみました。

経済対策として各国の政府は巨額のお金をばら撒きました。日本においても同様で、一人あたり10万円という決して小さくないお金を給付しました。その原資は何かというと国の借金つまり国債です。国債があらたに大量に出回ることから、価格の下落を見越して売られたというのが一つの見方です。

また、5月6月と世界中で株価が大きく上昇しました。景気は悪いのに株が上がるってどういうことなのでしょうか。株価は将来を見越して上下しますので、コロナ後に経済が動き始めることを意識したものと言えるかもしれません。

さらに有力な理由としては、政府の経済対策により市中が金余り気味となり株式にお金が流れるあるいはそうした動きを見越して株が買われているのかもしれません。実際にアメリカではロビンフッドというスマホ証券が盛り上がっています。主にミレニアム世代が、IT関連の銘柄に資金を投じているようです。テスラの株価が上昇したのも、それが原因の一つと言われています。その原資は何かというと、給付金なのです。

株価が落ちそうになると、比較的安全な債権にマネーが流れ、反対に株が上がりそうだと債権を売って株を購入する動きが生じます。このように一般的に債権と株式は逆相関の関係があると言われています。

5月6月のバブルとも言える株の上昇からすると、債権から株へという動きがあった上に、給付金などのマナーが流れ込んだのでしょう。

ただ、企業業績の発表を見ていると、どの企業もかなり悪いです。株価は実態を反映していないとも言えるでしょう。まさしくバブルなのかもしれません。

 

今後の固定金利は?

経済の動きなんて誰にも分かりませんが、もし株価がまた大きく下がることがあると、債権へとお金が流れる局面があるかもしれません。5月6月の株高はバブルなのではという意見もあります。リーマンショックの時には、一度大きく下がってから回復し、また大きく下がるという2番底がありました。今回も2番底が警戒されています。最近は株と並行して金価格も上昇しています。過去最高値をつけました。金はリスクに備えた資産ですから、またドスンというような状況を投資家は予想しているのかもしれません。

固定金利は長期金利に影響を受けるということは、住宅ローンという庶民の生活に関係するものでありながら、このようなマネーゲームの影響を受けてしまうのです。

ただ、日銀が金利の上昇を防ぐべく国債の買い支えを行なっていますので、大きく金利が上昇するというよりはあまり変化のない状況が続くかもしれません。

 

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変動金利は?

変動金利は各銀行の短期プライムレートをもとに決められます。短期プライムレートは長年変化しておらず、このコロナ禍においても同様です。

なので金利はほとんど変わってないようです。金利って言わば銀行の利益になるものですので、下げるといっても限界があります。赤字になってまで貸してくれないですよね。

現在変動金利は銀行間の値下げ競争が激しく、コロナ前の時点でかなり低い金利となっていました。銀行にとってあまり儲からない商品となってしまっているようです。

ということで今後もあまり変わらない可能性が高いのではないでしょうか。

しかし、コロナショックにより不動産の販売が低迷しており、それが物件価格の下落へと繋がると事情が変わってくるかもしれません。

不動産価格は年々値上がりしており、東京のマンションなんてなかなか買える価格ではありません。そうなると金利を下げないと、住宅ローンを借りれなくなります。毎月の支払いが大変なことになりますから。

物件価格が下がり買いやすい値段にまでなると、もしかすると金利を上げる動きが出てくるかもしれません。あくまでも想像ですが。

 

ローン実行時の金利に注意!手付金をなるべく抑えて

住宅ローンは、投資マネーの動きと切っても切り離せない関係があります。自分も含めすでに固定で借り入れをしている人にとっては、これからいくら金利が上下しようと関係のないことではありますが、今からローンを組んだり変動金利で借りておられる方は常に経済の動向をチェックしておきましょう。

特にこれから新築マンションを契約しようとされる方。契約から引き渡しまで1年以上の期間があきます。ローンは引き渡し時に実行され、その時点の金利が適用されます。契約時には低くても、実行時に上がっている可能性も考えなくてはいけません。可能性は低いかもしれませんが、急激なインフレが発生することがあるかもしれませんし。

手付金の値下げを交渉してみよう

対処方法としては、手付金をなるべく安く済ますことです。マンション契約時には手付金を支払います。手付金はそのまま購入費に充当されますが、途中で解約すると返ってきません。

手付金の金額はだいたい物件価格の5%から10%が目安とされていますが、厳密な決まりはないので、販売会社の担当者との交渉次第となります。

金利が大きく上昇してしまうと、手付金の金額どころでなく総支払額が増えてしまいます。そうした事態に備えて、手付金はなるべく低い金額の方が有利ですし懐の痛みも緩和されます。販売会社に迷惑がかかると考えてしまいますが、ある程度のキャンセルは想定のうちですし、その部屋は別のお客さんに売られるだけです。なるべく低い金額の手付金にしてもらえるよう交渉してみましょう。

 

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まとめ

以上これからの住宅ローン金利について考えてみました。実際のところこれからどうなるかなんて誰も分かりません。今の株高だっていつまで続くんでしょうか。やっぱり分かりません。分からないからこそ、ローンはリスクを抑えた借り方が重要なのです。