住のもの (すのもの)

地方都市でマイホームを購入し、家族の幸せを追い求めるブログ

住宅ローン 変動金利のリスクを抑えた借り方を考える

f:id:mister19:20190209174011j:plain

変動金利の魅力はかなりの低金利でローンが借りられることですが、その低金利は上がるかもしれないというリスクが伴います。

これまでは結果的に変動金利が有利な時代が続いてきました。しかし、これからどうなるのかは誰にも予測ができません。消費税増税が控えており、しばらく金利が上昇しないだろうとも予想できますが、以前の記事にも書いたように銀行の経営状況により引き上げられることも無いとは言い切れません。

以前の記事

www.sunomono19.com

 

今回は、どんな借り方が変動金利のリスクを抑えることができるのか素人なりに考えてみることにしました。

 

 

変動金利のリスクとは

当然金利上昇の可能性がリスクです。基本的に景気が良くなると金利が上昇しますが、これまでの日本はデフレで不景気でしたので、ずっと低いままでした。そのため固定金利で借り入れを行うよりは、変動金利の方が有利な状況が長い間続いており、現在では6割以上の方が変動で借り入れを行っているようです。ただこれからはどうなるかわからず、不確実性の中長期間返済を続ける必要があります。

返済金額は5年毎に見直しされますが、その間に大幅な金利上昇があった場合でも、次の5年間は1.25倍までしか返済額が増えないというルールがあります。本来なら返済額が1.25倍以上になるような金利上昇時でもその範囲までしか増えないのですが、それは利息を免除されるわけではなく、支払いを後回しにしているだけになります。

支払い金額中の元本の割合が少なくなり、ローン期間終了後に残債が残っている場合は、その時点で一括返済をする必要に迫られます。

さらに大幅な金利上昇が起こった場合、支払い金額だけでは利息分を賄いきれないこともあるかもしれません。その場合は払いきれない利息は蓄積されていき、もし物件を売却したとしても買った金額以上に払わなければならない事態も起こり得ます。

かなり恐ろしいですね。

 

固定金利に切り替えできる?

変動金利が上昇したときは、それ以上に固定金利が上がっているはずです。基本的に固定金利は変動金利より高い金利が設定されています。

金利上昇が怖くなって固定に切り替える場合は、金利が上がる前に変更しておく必要がありますが、金利上昇を予測するのは難しいです。

 

リスクを抑える方法は?

このような変動金利のリスクを抑えるにはどのような方法があるでしょうか。自分なりに考えてみました。

自己資金を多めに準備する

返済金額が増え生活が苦しくなってきた場合、物件を売却することになります。新築マンションの場合、新築プレミアムという本来の価値以上の価格が乗っており、住み始めた瞬間から2割値段が下がると言われているようです。また物件の価値も毎年毎年下がっていきます。

いざ物件を売却するとき、思った以上に価格が下落しているかもしれません。そうなると売却価格以上に残債がある状態となり、借金だけが残りかねません。金利上昇時借金だけが残ると最悪です。

そのため3割以上頭金を支払うことで、変動金利のリスクをある程度抑えることができるのではないでしょうか。

借入期間を短くする

あまり借入期間を短くすると毎月の支払額が大きくなってしまいますが、借入期間をなるべく短く設定することでリスクを抑えられそうです。

今後消費税増税が予定されていたり、東京オリンピック後に景気が悪くなるといった論調があったりします。また長期的に見て少子高齢化から日本の景気が劇的に良くなることを想像するのは難しいように思えます。

変動金利は日銀の政策金利(無担保コール翌日物)に連動します。これまでなかなか引き上げられなかった政策金利を、今後すぐには上げられなさそうです。

そんな状況ですので、借入期間をなるべく短くして、金利の低いうちに完済したり、あるいは元本の大半を返済してしまい逃げ切りを図ります。

ローンの支払いとは別に貯蓄する

返済額は5年で1.25までしか上がりませんので、返済額の25%以上を貯蓄したり、投資したりします。もし返済額が上がっても、貯蓄・投資分を返済に充てることで耐えることができます。またこれまで貯めた金額で繰り上げ返済することも可能になります。

しかも投資信託や株式等に投資していれば、金利上昇時はそれらの価値も上昇していることが予想されます。(日本円の信頼が下がるなど、そうとは言い切れない場合もあります)

ローン残債に近い額の金融資産を持つ

金利が上がり始めたときに対応する一番いい方法は、一気に返してしまうことだと思います。ローン残債と同じかそれに近い金額の預貯金あるいは金融資産があれば、変動金利は怖くなくなります。

 

まとめ

変動金利はお金持ちに有利?

頭金を多く払う、月々の返済が増えても借入期間を短くする、ローンとは別に貯蓄する、大きな金額の預貯金や資産を持つ。以上が変動金利のリスクを抑える方法として考えたことですが、どれもお金に余裕がないと難しい方法です。

金利が低く毎月の負担抑えることができる変動金利は庶民の味方のようですが、実はお金持ちの味方なのかもしれません。

良くマンションのチラシでは変動金利でのローン支払いシミュレーションが掲載されており、手ごろな支払いでマイホームが手に入ると謳われています。実はそんな広告には危険が潜んでいるのですが、不動産屋ではそんなことは教えてくれません。

不安のある人は固定金利を

子供の教育費など将来的な支出が増えることに不安を覚える自分を含めた一般庶民は、固定金利も選択の候補に入れた方が良いと思います。今は固定金利も結構な低金利です。少し毎月の支払額は増えますが、将来的なお金の計画が立てやすいですし、金利上昇の不安から解放されます。