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マンション買いました。住に関することを綴るブログです。

住宅ローンを検討する 住宅ローンの基礎知識をまとめました

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家を購入するには、数千万円ものお金が必要です。そんな大金をキャッシュでポンっと買えてしまう人は極稀で、ほとんど人が住宅ローンを利用することになります。

今回マンションを購入するにあたり、一番時間をかけて考えたのが住宅ローンかもしれません。良く考えて利用しないと、人生が狂ってしまう原因ともなりかねません。

住宅ローンについて色々と調べたことを、まとめてみたいと思います。

 

 

住宅ローンとは

住宅ローンとは、自分や家族が住むための住宅や土地を建てたり購入したり、あるいはリフォームを行う際に受ける融資のことです。

住宅を入手するには年収の何倍もの多額の資金が必要となりますが、購入できるまで貯金をしていては、マイホームを手に入れるまで何十年もかかってしまいます。そこで住宅ローンを借入することで、若いうちから持ち家を入手することが可能となります。

ただ、多額の金額を長期間借入することになりますので、その人がきっちり返済できる人なのかどうか貸し出しを行う金融機関は厳しく審査します。

自分が住むのではなく人に貸して賃料を得る目的で住宅を購入する場合には、一般的には住宅ローンではなくアパートローンを利用するようです。

どこで借りられる?

・都市銀行

・地方銀行

・信託銀行

・ネット銀行

・流通系の銀行

・信用金庫

・信用組合

・農協(JAバンク)

・労働金庫

・生命保険会社

・住宅ローン専門金融機関

・財形住宅融資など

住宅ローンは一般的には銀行へ申し込んで借り入れを行います。都市銀行や地方銀行は不動産会社と提携することも多く、モデルルーム等で実施される住宅ローン相談会に参加していた銀行から借りられる方も、結構おられるのではと思います。

最近ではネット銀行が、利便性と低金利を武器に残高を伸ばしているようです。

流通系の銀行では、イオン銀行が扱っています。セブン銀行や最近話題となったローソン銀行は、住宅ローンの扱いは無いようです。

銀行以外でも信金やJAバンクなどで取り扱っており、生命保険会社でも住宅ローンを扱う会社(日本生命など)があります。

住宅ローン専門金融機関は、銀行ではありませんが住宅ローンを専門的に扱う金融機関です。アルヒや日本住宅ローンが有名です。主にフラット35を取り扱いしています。

財形住宅融資は財形の制度を導入している会社の社員が利用できます。財形の貯蓄額の10倍まで貸し付けを行います。

 

金利のタイプ 変動金利と固定金利、当初固定金利

住宅ローンを借りるにあたって、もっとも悩ましい問題がどの金利タイプにするかです。どの金利が有利なのかは、その後の経済状況が大いに関係します。景気が良くなればそれにつられてローンの貸し出し金利が上がります。そうなった場合変動金利で借りていると、ローン金利が上昇し毎月の返済金額が増えてしまいます。固定金利であれば貸し出し時の金利のままですので、返済金額が上がることはありません。

逆に不景気が続くと金利は低く抑えられます。変動金利は固定金利より低い金利で借りられますので、そのような状況が続けば固定金利より支払い金額を低く抑えることができます。

バブル崩壊から不景気が続いて住宅ローンの金利は下がり続け、変動金利の基準金利は20年以上底で固まったままほぼ動いていません。変動金利で借りたほうが得な時代が続いてきました。

また、変動金利は金融機関の競争が激しい分野でもあり、この2019年初頭時点において低い銀行では0.4%台とかなりの低金利となっています。

そうした背景もあり、2017年度では変動を選択される方が6割を超えています。(住宅金融支援機構調査)

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ただ、将来景気がどうなるのかは誰にも予想できません。金融機関の収益が厳しくなっているとも言われ、利益を削った低金利競争に歯止めがかかることも考えられます。固定金利は少し高いお金を払って安心を買うと言えるかもしれません。逆に言うと変動金利はリスクを取った借り方と言えます。

そもそも金利とは?

例えばレンタカーを借りる時、あるいは最近増えてきたカーシェアリングを利用する時に、レンタカー会社やカーシェアの会社に自動車の利用料を支払います。

その利用料には、自動車の購入、お店の家賃や光熱費、従業員の給料、自動車保険等の費用や会社の利益が含まれています。

金利にも同じようなことが言えると思います。銀行がお金を貸し出す際にそのお金の利用料として設定されるものが金利です。金利には、借りた人が返済できなくなった時の保険、銀行やその店舗を運営する必要経費、人件費、銀行の利益等が含まれます。

年何パーセントといったように借り入れする期間と利率で付加されます。

お金は経済の血液と言われるようですが、金利は政策金利や国債の利回りと連動しており、その時々の経済状況によってお金の使用料である金利も変化します。

変動金利

経済の状況によって金利が上昇したり下落したりする金利のタイプです。景気が上がると上昇し、ローンの支払い金額も増加します。景気が下向くと、金利も下がります。

通常は固定金利より低い金利で貸し出されます。借りてからあまり景気が上がらず、借りた時点の固定金利の利率より低いままであれば、変動金利の方が支払い金額を安く抑えることができます。ただ、景気状況によって金利が上昇し、毎月の返済金額が増えてしまう恐れがあり、利用者側がリスクを取って安い返済額を選ぶ借り方と言えます。

金利半年ごとに見直されます。すでに借りている場合、返済額は5年ごとに見直しされます。また、5年後に金利が大きく上昇している場合でも、返済金額は125%までしか上がらないというルールがあったりもします。

詳しくはこちらの記事を

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固定金利

借入期間中ずっと金利が変わりません。将来の金利上昇のリスクを貸す側が取る形となり、そのため変動金利より高い金利での貸し出しとなります。

月々の返済金額は変動より高くなりますが、金利上昇時でも返済金額が変わらず一定ですので、家計の管理がやりやすくなります。

住宅ローンの返済は長期に渡りますので、少し高い金利を払って安心を買う借り方です。

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固定期間選択方式

当初の数年を固定金利として、固定期間終了後に変動金利となるタイプです。固定金利を選択できることも多いようです。

当初の固定期間中の金利は低く設定されますが、固定期間終了後の金利は通常借りる金利より少し高くなります。

早期に完済できる目途がある方向けの住宅ローンだと思います。

 

返済方法について 元利均等返済と元金均等返済

住宅ローンの返済には、元利均等返済と元金均等返済の2パターンあります。それぞれ説明したいと思います。

元利均等返済

元利均等返済とは、毎月の返済額を一定にして返済する方法です。返済額のうち、初期は利息の割合が多く、返済を続けていくうちに利息分が減って元本を多く返済するようになります。良く住宅ローンについて、「最初のうちは利息ばっかり払う」と聞いたことがあると思いますが、これは元利均等返済のことです。

最初のうちは元本の減りが遅いため、支払い利息が増えて元金均等返済より総支払額が多くなります。

当初の返済額を抑えられるのがメリットです。

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元金均等返済

下記の図のように、元本を一定金額返済する方法です。初期は残った元本が多いため利息が多く発生し、返済額が多くなります。元本が減るにつれて、毎月の返済額も減っていきます。

当初は負担が重たくなりますが、教育費等将来的に多くのお金が必要になると予想される場合、将来返済額が減る元金均等返済を選択しても良いかもしれません。

元利均等返済に比べて元本の減りが早いため、総支払額も低くなります。f:id:mister19:20190203162216p:plain

住宅ローンの審査

住宅ローンには仮審査と本審査があります。一般的に物件の購入契約を行う前に仮審査を行います。本人の年収や勤務状況等をもとに、ローンを返済していける人かどうかチェックされます。

仮審査を通過したあとに本申し込みを行って、本審査を受けます。より細かくチェックされ、本審査を通過して初めて契約が可能になります。

稀に仮審査に通っても、本審査に落ちることがあるようです。

住宅金融支援機構の調査によると、金融機関がもっとも重視するのが返済負担率のようです。年収とローン返済額の割合で、一般的には35%以下であることが求められるようです。住宅ローン以外の返済がある場合、それも合算して計算します。

次に重視されるのが、職種、勤務先、雇用形態でした。住宅ローンは長期的に返済を行いますので、大企業の正社員や公務員など安定的な職業が有利になります。フリーランスや自営業になると審査が厳しくなるようです。

その他信用情報がチェックされます。過去にクレジットカード等の支払いが滞ったことがある場合、住宅ローンの審査に影響します。

特に携帯電話は本体代金を分割で支払っているケースが多く、携帯料金の遅延をしてしまった場合、本体の分割払いの支払いが滞ることになるため注意が必要です。

 

団体信用生命保険

住宅ローンを借りる際には、必ず団体信用生命保険(団信)に加入します。もし借入人がローン返済期間中に病気や事故で亡くなった場合、ローン残債がゼロになる生命保険です。もしお父さんが亡くなった場合でも、遺族には家が残ることになります。金融機関も、貸したお金が帰ってこなくなるリスクを抑えられます。

金融機関で本申し込みを行う際に、団信の申込書も一緒に記入します。団信の加入は借り入れの条件となっていますので、健康上の問題で団信に加入できない場合は、住宅ローンを借りられなくなってしまいます。フラット35の場合は団信の加入が義務付けられていないため、健康に不安がある方も借りることができるようです。

民間の住宅ローンを利用する場合、団信の保険料は金利に含まれており、別途費用が発生することはありません。

また、金融機関によっては、がんなどの3大疾病や8大疾病にかかってしまった場合に、ローン残債がゼロになる団信も用意されています。借入金利に0.2%や0.3%といった金利を上乗せして加入します。

この団信の加入に合わせて、入っている生命保険を見直しされる方も多いようです。

 

住宅ローンを借りることのリスク

 35年といった長期で、数千万円といった巨額の債務を抱えることになります。安易に借りてしまわず、将来返せなくなるリスクをよく考える必要があります。

よくマンションのチラシには毎月の返済例が掲載されています。毎月の家賃より低い金額でマイホームが手に入れられますといった感じです。よくよく見ると変動の低い金利で、多めのボーナス払いで試算されていることがわかります。変動金利でぎりぎり返していける返済額で借りていまうと、金利が上がってしまった場合返済不能に陥り破産してしまう恐れがあります。せっかく手に入れたマイホームを失うことになってしまいます。

また病気や事故などで、働けなくなることがあるかもしれません。そうした場合に家を売ろうと思っても、その時の不動産市況によってかなり安い金額でしか売却できないこともあるかもしれません。住宅ローン残債よりも売却価格が下回ると、ローンだけが残ってしまいます。なるべく将来の資産価値が維持されやすそうな物件を選ぶことが大切です。

マイホーム購入についてのリスクやデメリットについてまとめた記事です。

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まとめ

以上素人なりに住宅ローンについて基礎知識をまとめてみました。これから検討される方の参考になれば幸いです。

住宅ローンを借りる際には、考慮すべき事柄がたくさんあることが分かりました。安易に決めてしまわずに、将来の自分の姿を想像して最適なローンを選んでください。

もし内容に間違い等がありましたら、ご了承ください。

実際に住宅ローン借りたときの様子をまとめた記事です。

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